Ипотека на новостройку в 2026 году — это прежде всего семейная ипотека, IT-ипотека и рыночные кредиты, а также предложения застройщиков со сниженной ставкой. Общей льготной программы для всех больше нет: «Льготная ипотека» под 8% закончилась 1 июля 2024 года. Ниже — какие программы действуют на октябрь 2026 года, сколько стоит рыночный кредит, как считать «ставку от застройщика» и как деньги проходят через ДДУ и эскроу. Условия меняются часто, перед сделкой сверяйте их с банком.
Какая ипотека на новостройки есть в 2026 году
| Программа | Ставка на октябрь 2026 | Взнос | Лимит кредита | Кому |
|---|---|---|---|---|
| Семейная | до 10% при 1 ребёнке, до 8% при 2, до 6% при 3, до 4% при 4, до 2% при 5+ (регионы) | от 20% | 6–10 млн ₽ в регионах, 12–18 млн ₽ в Москве, Петербурге и их областях | семьи с ребёнком младше 7 лет или ребёнком-инвалидом |
| IT-ипотека | до 6% | от 20% | 9 млн ₽ | сотрудники аккредитованных IT-компаний, кроме Москвы и Петербурга |
| Дальневосточная и арктическая | до 2% | от 20% | 6 или 9 млн ₽ | отдельные категории в регионах Дальнего Востока и Арктики |
| Рыночная | около 18,7% в среднем у крупнейших банков | задаёт банк | задаёт банк | все |
| Субсидированная застройщиком | ниже рыночной на весь срок или на первые годы | задаёт банк | задаёт банк | покупатели квартир этого застройщика |
Семейная ипотека на новостройку: условия
С 1 октября 2026 года ставка и лимит семейной ипотеки зависят от числа детей и региона. Для Свердловской области: один ребёнок — до 10% и до 6 млн ₽, двое — до 8% и до 8 млн ₽, трое и больше — до 6% и ниже, лимит 10 млн ₽. Ставка не выше 6% — если оплатить 50% цены или есть ребёнок-инвалид. Купить по программе можно квартиру по ДДУ в любом регионе, в том числе с отделкой от застройщика. Вторичка — только в малых городах с низкой стройкой, поэтому на вопрос «семейная ипотека только на новостройки или нет» для Екатеринбурга ответ — только на новостройки. Все правила — в статье семейная ипотека в 2026 году.
Ставки по ипотеке на новостройки сейчас
Ключевая ставка Банка России на 23 октября 2026 года — 14%. Рыночная ипотека дороже: по обзору ДОМ.РФ на 7 октября 2026 года средневзвешенная ставка в 20 крупнейших банках — 18,74% на новостройки и 18,69% на вторичку. Среднерыночная полная стоимость ипотеки по ДДУ по данным ЦБ за II квартал 2026 года — около 17,8% годовых.
Что важно для сравнения банков:
- По льготным программам ставка в правилах — потолок, одинаковый для всех банков. Банк может дать ниже, но не выше
- По рыночной ипотеке ставки у Сбербанка, ВТБ и других банков разные и зависят от взноса, зарплатного проекта, страховки. Смотрите калькулятор банка и сравнивайте полную стоимость кредита, а не рекламную ставку
- До регистрации залога ставка может быть выше. По правилам семейной ипотеки — не выше ключевой плюс 2 пункта, пока вы не сообщите банку о регистрации ДДУ с залогом
Ставка от застройщика: как работает и где переплата
Схема простая: застройщик платит банку компенсацию, а банк снижает ставку покупателю — на весь срок или на первые 1–3 года. Эти деньги застройщик почти всегда возвращает через цену квартиры. С 2025 года действует ипотечный стандарт Банка России: банку запрещено брать плату за снижение ставки, если при этом растёт цена жилья. В 2026 году ЦБ отмечал рекламу субсидированной ипотеки под 12% при рыночной ставке около 18%.
Пример условный: квартира стоит 6 млн ₽, а «со сниженной ставкой» — 6,6 млн ₽. Взнос 20%, срок 25 лет.
| Вариант | Цена | Кредит | Ставка | Платёж в месяц | Долг через 3 года |
|---|---|---|---|---|---|
| обычная цена, рыночная ипотека | 6 000 000 ₽ | 4 800 000 ₽ | 18,7% | около 75 500 ₽ | около 4 765 000 ₽ |
| цена +10%, сниженная ставка на весь срок | 6 600 000 ₽ | 5 280 000 ₽ | 12% | около 55 600 ₽ | около 5 159 000 ₽ |
| цена +10%, 6% на 2 года, потом 18,7% | 6 600 000 ₽ | 5 280 000 ₽ | 6% → 18,7% | около 34 000 ₽ → 80 400 ₽ | — |
Выводы из примера:
- если ставка снижена на весь срок и вы не собираетесь продавать квартиру, такая сделка может оказаться выгоднее даже с наценкой
- если низкая ставка только на первые годы, потом платёж выше, чем при покупке по обычной цене
- если ставки снизятся и вы захотите рефинансироваться, долг будет больше: при рефинансировании под 14% через 3 года платёж около 63 100 ₽ против 58 300 ₽
- при продаже квартиры на вторичном рынке наценку никто не вернёт
Всегда спрашивайте у застройщика цену при 100% оплате и при обычной ипотеке и ставку после льготного периода.
Как оформляется ипотека на новостройку: ДДУ и эскроу
- Проверьте застройщика и дом: разрешение на строительство, проектную декларацию, сроки и историю сдачи. Как это сделать — в статье как проверить застройщика
- Получите одобрение банка. Банк проверяет и вас, и жилой комплекс: многие банки кредитуют покупку только в аккредитованных ЖК
- Изучите проект ДДУ: срок передачи, площадь и допуск по ней, состав отделки, порядок доплат. Что важно в договоре — в статье что такое ДДУ
- Подпишите ДДУ и кредитный договор. Договор долевого участия регистрируют в Росреестре, банки обычно подают документы электронно
- Деньги идут на эскроу-счёт. Взнос и кредит вносятся после регистрации ДДУ. Застройщик получит их от банка только после ввода дома в эксплуатацию, а при расторжении ДДУ деньги вернутся. Средства на эскроу-счёте по ДДУ застрахованы в пределах 10 млн ₽
- Платите по графику. Платежи начинаются сразу после выдачи кредита, хотя квартира ещё строится
- Принимаете квартиру. После ввода дома застройщик присылает сообщение о готовности, вы осматриваете квартиру и подписываете акт с перечнем недостатков
- Регистрируете собственность и залог квартиры, оформляете страховку квартиры. По семейной ипотеке нужно ещё прописаться в квартире в установленный срок
Ипотека на новостройку в Екатеринбурге
Средняя цена квадратного метра в новостройках Екатеринбурга за три квартала 2026 года — 176,7 тыс. ₽, с начала года она выросла всего на 0,2%. Средняя стоимость квартиры в предложении — 9 млн ₽. Это данные аналитической платформы bnMAP.pro, опубликованные 8 октября 2026 года.
Пример условный: квартира 50 м² по средней цене — около 8 835 000 ₽. Взнос 20% — 1 767 000 ₽, кредит — 7 068 000 ₽ на 25 лет.
| Вариант | Как выдают кредит | Платёж в месяц |
|---|---|---|
| семейная, один ребёнок | 6 млн ₽ под 10% и 1,068 млн ₽ по рыночной ставке 18,7% | около 71 300 ₽ |
| семейная, двое детей | весь кредит под 8%, лимит 8 млн ₽ | около 54 600 ₽ |
| IT-ипотека | весь кредит под 6%, лимит 9 млн ₽ | около 45 500 ₽ |
| рыночная | весь кредит под 18,7% | около 111 200 ₽ |
Средняя квартира в Екатеринбурге дороже, чем позволяет лимит семейной ипотеки для семьи с одним ребёнком. Чтобы уложиться в 6 млн ₽ льготного кредита, на такую квартиру нужен взнос около 2,8 млн ₽, иначе часть долга будет по рыночной ставке.
Из региональных мер: с 1 июня 2025 года в Свердловской области молодым мамам компенсируют проценты по жилищному кредиту — до 500 000 ₽ по фактически уплаченным процентам. Условия: ребёнок родился с 1 января 2025 года, когда маме было не больше 23 лет, кредит на жильё в области оформлен ею или мужем до её 29 лет (постановление правительства области от 21.05.2025 № 288-ПП). Заявление подают в управление соцполитики, через МФЦ или Госуслуги, детали уточняйте там.
Строят в городе и крупные федеральные, и местные компании — среди них Брусника, Атомстройкомплекс, ЛСР, Форум-Групп, PRINZIP. Жилые комплексы города — в разделе ЖК Екатеринбурга.
Что проверить и где теряют деньги
- сравнивать только ставку, а не цену квартиры и полную стоимость кредита
- не спросить, на какой срок действует сниженная ставка и какой она будет потом
- не заложить в бюджет период стройки, когда платите и ипотеку, и аренду
- подписать ДДУ без проверки срока передачи и описания отделки
- не сообщить банку о регистрации залога — ставка останется повышенной дольше
- при семейной ипотеке с одним ребёнком не учесть лимит 6 млн ₽ — остаток долга пойдёт по рыночной ставке
- отдать все деньги на взнос и остаться без бюджета на ремонт
Ипотека на новостройку и ремонт
Новостройку обычно сдают без отделки, с предчистовой White Box или с отделкой от застройщика. Отделку по ДДУ можно оплатить ипотекой, в том числе семейной: она входит в цену квартиры. А вот отдельный ремонт ипотека не покрывает. По правилам семейной ипотеки субсидию не платят, если в договоре покупки есть ремонт, перепланировка, мебель или техника.
Сколько заложить: площадь × тариф. У «Лиман-М» тарифы с материалами — Стандарт от 14 000 ₽/м², Комфорт от 18 000 ₽/м², Премиум от 22 000 ₽/м². Квартира 50 м² в «Комфорте» — от 900 000 ₽. Полные бюджеты наших проектов выше нижней границы: например, ремонт трёхкомнатной квартиры 95 м² в ЖК «Малевич» в стиле ультраминимализм стоил 3 200 000 ₽ и занял 92 дня. Смета фиксируется в договоре до старта, прикинуть сумму можно в калькуляторе.
Когда планировать ремонт:
- До ключей. Пока дом строится, можно сделать замер по планировке и дизайн-проект, чтобы начать работы сразу после приёмки
- На приёмке. Недостатки, записанные в акт, застройщик исправит сам, а не за счёт вашей сметы. Подробно — на странице приёмка квартиры
- После ключей. Ремонт под ключ — от 30 дней, оплата по этапам: 25% при договоре, 25% после черновых работ, 30% после отделки, 20% после финальной приёмки. Что входит — на странице ремонт в новостройке
