Предчистовая отделка, или White Box, — это квартира, в которой застройщик уже сделал основную черновую работу: стяжку, выравнивание стен, разводку инженерии. Выглядит она как белая коробка — ровные серые или белые стены, гладкий пол, торчащие из стен выводы и подрозетники. Жить в ней ещё нельзя, но и начинать с нуля уже не нужно. Вопрос в другом: насколько эту работу можно использовать, а что придётся переделать. В компании «Лиман-М» ремонт в квартире с предчистовой отделкой начинается с проверки White Box, а не с закупки обоев.
Предчистовая отделка — это что и как она выглядит
Между пустой бетонной коробкой и квартирой «заезжай и живи» есть три состояния. Черновая отделка — бетон и кладка перегородок, иногда стяжка. Предчистовая — основание готово под финиш. Чистовая — финишные покрытия, сантехника, двери, свет.
| Черновая | Предчистовая (White Box) | Чистовая | |
|---|---|---|---|
| Стены | бетон, кладка | штукатурка или шпаклёвка | обои, покраска, плитка |
| Пол | плита или стяжка | стяжка | ламинат, SPC, керамогранит |
| Электрика | ввод в щиток | разводка, подрозетники | розетки, выключатели, светильники |
| Сантехника | стояки с кранами | выводы воды и канализации | ванна, унитаз, смесители |
| Потолок | бетон | бетон | натяжной или окрашенный |
| Двери | входная временная или нет | входная | входная и межкомнатные |
Это типичная картина. Состав предчистовой отделки у каждого застройщика Екатеринбурга свой и прописан в договоре долевого участия или приложении к нему. Перед приёмкой квартиры откройте это приложение — по нему и проверяете, что вам сдают.
Что проверить в White Box перед ремонтом
Работы застройщика становятся основанием для вашей отделки. Если основание кривое, вы заплатите дважды: сначала в цене квартиры, потом за исправление.
- стяжка: двухметровое правило в нескольких направлениях, простукивание на пустоты, трещины по всей площади
- стены: вертикаль и плоскость правилом, особенно в санузле и на кухне, где будет плитка и гарнитур
- углы: прямые там, где встанет кухня, шкаф или душевая
- электрика: сколько линий заведено в щиток, есть ли отдельные линии под кухню и стиральную машину, подписаны ли автоматы
- сантехника: где выводы и подходят ли они под выбранную ванну, душ и раковину, есть ли уклон канализации
- окна: открываются без усилия, уплотнители целые, откосы без трещин
- радиаторы и вентиляция: краны работают, в вентканалах есть тяга
Все замечания фиксируются при приёмке у застройщика. По закону о долевом строительстве гарантийный срок на отделочные работы застройщика — не меньше года, на инженерное оборудование — не меньше трёх лет. Но если дефект скрыт под вашим ремонтом, доказать, что виноват застройщик, будет трудно. Поэтому снимайте замечания до начала работ. Подробный чек-лист — на странице приёмка квартиры.
С чего начать ремонт в предчистовой отделке
- Проверить White Box по списку выше и зафиксировать замечания в акте у застройщика
- Вызвать замерщика. У нас это бесплатно, в течение 3 дней, смета за один визит
- Сделать дизайн-проект с расстановкой мебели и техники. Именно он показывает, какие розетки и выводы застройщика стоят не там
- Получить смету, где готовые работы учтены, а переделки расписаны отдельными строками
- Подписать договор с фиксом цены и срока и начать с переноса инженерии и правки стен под плитку
- Финиш: напольные покрытия, обои или покраска, потолки, двери, сантехника, свет
Дизайн-проект у нас в подарок при ремонте под ключ, где мы делаем все этапы от замера до уборки: в «Комфорте» — 3D-визуализация, в «Премиуме» — полный дизайн-проект. Подробнее — на странице дизайн-проект.
Что чаще всего переделывают в White Box
Даже аккуратная предчистовая отделка рассчитана на «среднего» покупателя, а не на вашу кухню и ваш шкаф.
- розетки и выводы на кухне: застройщик ставит их под типовой гарнитур, а ваш гарнитур другой
- электрика под мощную технику: варочной панели, духовке и посудомойке нужны отдельные линии
- стены в санузле: под крупноформатный керамогранит нужна плоскость точнее, чем под краску
- выводы сантехники: под инсталляцию, душ без поддона или ванну другой длины
- освещение: в White Box обычно одна точка на потолке на комнату, а для натяжного потолка со светильниками нужна своя разводка
Каждую такую переделку мы показываем в смете отдельно. Вы видите, зачем она и сколько стоит, и можете отказаться, если готовы жить с розеткой застройщика.
Как довести White Box до чистовой отделки
После проверки и переделок начинается чистовая отделка. На стенах — шпаклёвка под финиш, затем обои, покраска или плитка. На полу — ламинат, SPC или керамогранит. Затем натяжные потолки, двери, плинтус, установка сантехники, розеток и светильников, финальная уборка.
Материалы закупаем сами у Петровича, Леруа и Строительного Двора и показываем закупочные счета: скидка поставщика до 20% вся ваша. Сроки этапов: отделка и материалы 15–25 дней, финиш и уборка 5–10 дней. Оплата по этапам: приняли этап — оплатили этап. Как это устроено — на странице как мы работаем.
Где берут допники при ремонте White Box
Квартира с предчистовой отделкой кажется простым объектом, и подрядчики охотно дают по ней низкую цену. Доплаты потом появляются в предсказуемых местах:
- «стены от застройщика ровные» в смете, а под плитку их всё равно приходится править — уже как дополнительная работа
- перенос розеток и выводов не посчитан, потому что «это мелочь», а на кухне таких мелочей набирается десяток
- шпаклёвка под покраску не включена: в White Box стены часто готовы под обои, но не под матовую краску, где видна каждая неровность
- грунт, гидроизоляция санузла, демпферная лента и расходники «по факту»
- демонтаж того, что застройщик сделал не так, нигде не упомянут до начала работ
Поэтому мы проверяем White Box на замере и сразу вносим все переделки в смету. После подписания договора она не меняется, а за просрочку срока в договоре прописан штраф по договору и закону.
Сколько стоит ремонт в квартире с предчистовой отделкой
Ориентир — наши тарифы с материалами: «Стандарт» от 14 000 ₽/м², «Комфорт» от 18 000 ₽/м², «Премиум» от 22 000 ₽/м². Например, 2-комнатная 60 м² в «Комфорте» — от 1 080 000 ₽ с материалами. Точную сумму даёт смета после замера, и она фиксируется в договоре.
Общая логика ремонта в новостройке, от пустой коробки до заселения, — на странице ремонт в новостройке. Чем предчистовая отличается от черновой и что входит в черновой этап — на странице черновая отделка.
