Ремонт коммерческого помещения отличается от квартирного тремя вещами. Первое — срок стоит денег: каждый день ремонта вы платите аренду и не получаете выручку. Второе — требования: санитарные для клиник, требования арендодателя или бизнес-центра, нагрузка от оборудования и посетителей. Третье — документы: договор с юрлицом, акты, понятная смета для бухгалтерии. Ремонт офисов и коммерческих помещений в компании «Лиман-М» строится на тех же правилах, что и квартирный: смета и срок фиксируются в договоре, оплата — по актам этапов.
Ремонт коммерческих помещений под ключ: что входит
«Под ключ» для бизнеса значит, что вы получаете помещение, готовое к расстановке мебели и подключению оборудования, после финальной уборки.
| Этап | Что делаем | Срок | Оплата |
|---|---|---|---|
| Замер и смета | замер, задачи бизнеса, смета по каждой работе и материалу | 3 дня | 0 ₽ |
| Договор и проект | планировка под процессы, чертежи электрики и сантехники | 2–5 дней | 25% |
| Демонтаж и черновая | перегородки, стяжка, штукатурка, электрика, сантехника, вентиляция | по проекту | 25% после акта |
| Отделка | плитка, покраска, полы, потолки | по проекту | 30% после акта |
| Финиш и уборка | сантехника, розетки, свет, двери, финальная уборка | по проекту | 20% после приёмки |
Внутренний ОТК проверяет каждый узел до того, как его закроют отделкой, а раз в неделю вы получаете фото и видео с объекта в Telegram — удобно, если у руководителя нет времени ездить на объект. Как устроены этапы и оплата, подробно описано на странице как мы работаем.
Ремонт клиники: кейс стоматологии «Лига профессионалов»
Стоматология на Сажинской, 6, — 65 м², коммерческий ремонт по медицинскому стандарту. Полный бюджет — 2 100 000 ₽, около 32 300 ₽/м². Срок — 76 дней. Фото объекта — в разделе проекты.
Медицинские помещения требуют того, чего нет в квартире:
- стены, пол и потолок, которые выдерживают влажную уборку и дезинфекцию, без щелей, открытых швов и пылесборников
- плавные примыкания пола к стенам, чтобы в углах не копилась грязь
- раковины в кабинетах и отдельные помещения под стерилизацию — по проекту клиники
- вода, слив и электрика к каждому стоматологическому креслу — в точках, которые задаёт проект оборудования
- вентиляция, рассчитанная на работу кабинетов, и отдельные линии электрики под медицинскую технику
Требования к помещению зависят от вида медицинской деятельности и проверяются при лицензировании, поэтому работаем строго по проекту, а все узлы, которые закрываются отделкой, принимаем до закрытия.
Ремонт офиса
В офисе главное — чтобы людям было удобно работать, а помещение пережило годы ежедневной нагрузки.
- Планировка. Открытое пространство, кабинеты, переговорная, кухня для сотрудников. Перегородки переговорных и кабинетов руководителей закладываем с шумоизоляцией — иначе разговоры слышно за стеной
- Электрика. Розетки на каждое рабочее место, отдельные линии под оргтехнику, кухню и кондиционеры, щит с запасом. Подробнее — на странице электромонтаж
- Свет. Ровный общий свет над рабочими местами, без бликов на мониторах, отдельные группы для переговорной и зоны ожидания
- Полы. У входа и в коридорах — керамогранит или кварцвинил, которые выдерживают уличную обувь, в кабинетах — покрытие под кресла на колёсиках
- Стены. Моющаяся краска: в офисе стены пачкаются быстрее, чем дома, а перекрасить стену проще, чем переклеить обои
- Санузлы и кухня для сотрудников. Те же правила, что в квартире: гидроизоляция с тестом водой, люки к кранам и счётчикам, отдельные линии под чайник, микроволновку и посудомойку
Салоны и другие помещения
Салону красоты нужны выводы воды и слива к каждой мойке для головы, вытяжка в зоне маникюра, много розеток у рабочих мест и яркий ровный свет. Пол должен выдерживать краску для волос и химию для уборки. Торговому помещению — продуманная входная группа, свет на товар и пол, который не стирается от потока покупателей. Во всех случаях начинаем с задачи бизнеса: какие процессы идут в помещении и какое оборудование где встанет.
Косметический и капитальный ремонт офиса
Косметический ремонт помещения — покраска стен, замена напольного покрытия, потолок, свет. Подходит, если электрика и сантехника в порядке и планировка устраивает. Подробнее — на странице косметический ремонт.
Капитальный ремонт офиса — демонтаж до основания, новые перегородки, электрика, сантехника, вентиляция и отделка. Нужен, если помещение старое, инженерия не тянет оборудование или планировку меняют полностью. Подробнее — на странице капитальный ремонт.
Офисный ремонт: цены
Коммерческое помещение мы считаем индивидуальной сметой: универсальной цены за метр для офиса, клиники и салона не бывает. Цену двигают:
- перегородки и шумоизоляция
- число линий и розеток под оборудование
- вентиляция и санузлы
- требования к отделке — медицинские, санитарные, требования арендодателя
- работа в нерабочее время, если помещение рядом с действующим бизнесом
Ориентир — стоматология «Лига профессионалов»: 65 м² под ключ за 2 100 000 ₽, около 32 300 ₽/м². Материалы закупаем сами у Петровича, Леруа и Строительного Двора и показываем закупочные счета — скидка поставщика до 20% остаётся вам, а бухгалтерия видит, за что платит.
Как не платить аренду за простой
В коммерческом ремонте срок — это прямые деньги, поэтому график продумываем до подписания аренды или сразу после:
- договоритесь с арендодателем об арендных каникулах на время ремонта — срок из нашего договора с фиксированной датой сдачи помогает в этом разговоре
- закажите мебель и оборудование заранее, но контрольные замеры для мебели делайте после штукатурки, на готовых стенах
- согласуйте с поставщиком оборудования точки подключения до черновых работ: перенос розетки или слива после отделки — это лишние дни
- вывеску, оформление витрины и подключение интернета планируйте параллельно с отделкой, а не после сдачи
Срок ремонта мы пишем в договоре и отвечаем за него штрафом по договору и закону. 100% проектов за 2025 год мы сдали в срок.
Работа с юрлицами: договор, акты, НДС
Договор заключаете с ООО «Лиман-М». В нём фиксированная смета и срок, а за просрочку — штраф по договору и закону. Каждый этап закрываем актом: акт черновых работ, акт отделки, финальная приёмка. Оплата — после подписания акта этапа, так что бухгалтерия платит за принятую работу, а не авансом за весь объём. После сдачи — гарантия 3 года на работы и выезд по гарантийному случаю в течение 48 часов. Подробно об условиях договора — на странице гарантии.
Где в коммерческом ремонте появляются допники
Типичные строки, которые у подрядчиков появляются после начала работ:
- «дополнительные линии под оборудование» — в смете были только розетки по периметру
- «работы в нерабочее время» с коэффициентом, о котором не говорили на старте
- «подъём и вывоз мусора по графику бизнес-центра» — отдельной строкой
- «усиление перегородки» под навесное оборудование, телевизоры и стеллажи
- «перенос выводов» после того, как приехал поставщик оборудования
Проверьте, что в смете посчитаны все помещения и узлы, у материалов указаны марка и количество, а в договоре есть срок, штраф и оплата по актам. У нас все работы — отдельными строками до старта, смета фиксируется в договоре и не меняется.
Уборка офиса после ремонта
Финальная уборка входит в ремонт под ключ: вывозим строительный мусор и делаем клининг помещения. Вы получаете чистое помещение, в которое можно сразу заносить мебель и оборудование, а не ещё один подряд на клининг.
Ремонт офисов в Екатеринбурге: как начать
Основной наш профиль — квартиры: с 2022 года мы сдали больше 350, сейчас в работе 12 объектов. Коммерческие помещения делаем по тем же правилам — смета, срок и штраф в договоре, оплата по актам, гарантия 3 года. Замерщик приезжает бесплатно в течение 3 дней, замер и смета — за один визит. На вопросы отвечаем в Telegram или по телефону за 15 минут. Работаем в Екатеринбурге, Верхней Пышме и области. Телефон, Telegram и адрес офиса — на странице контакты.
