Ремонт под аренду делают не для себя, и логика у него другая. Здесь важны не авторские решения, а четыре вещи: материалы переживают несколько арендаторов, квартира выглядит свежо и нейтрально на фото в объявлении, ремонт укладывается в понятную смету и не растягивается на лишние месяцы, когда квартира стоит без дохода.
Для такого ремонта у «Лиман-М» есть тариф «Стандарт» — от 14 000 ₽/м² с материалами. Цена и срок фиксируются в договоре, вывоз мусора и клининг входят в тариф, так что после сдачи квартиру можно сразу фотографировать для объявления.
Чем ремонт под аренду отличается от ремонта для себя
| Ремонт для себя | Ремонт под сдачу | |
|---|---|---|
| Цель | комфорт и ваш вкус | доход и быстрая сдача |
| Материалы | по вкусу и бюджету | износостойкие и легко ремонтируемые |
| Стиль | любой | нейтральный, светлый, без спорных решений |
| Планировка | под вашу семью | под типичного арендатора: хранение, рабочее место, стирка |
| Срок | важен | критичен: каждый месяц — потерянная аренда |
| Бюджет | можно расширить по ходу | должен окупиться, поэтому нужен фикс |
Тариф «Стандарт»: почему именно эти материалы
- Ламинат 33 класса с фаской. Класс износостойкости, рассчитанный на коммерческие помещения, поэтому выдерживает колёсики кресел и уличную обувь, а фаска прячет мелкие перепады между досками
- Флизелиновые обои по всем комнатам. Плотные и прочные, а главное — после неаккуратного жильца переклеивается одна стена, а не вся комната
- Керамогранит LB-Ceramics с затиркой. Прочнее обычной керамической плитки и меньше боится сколов от упавшего флакона в ванной
- Двери ЭКО ШПОН. Практичное покрытие, которое не требует особого ухода
- Плинтус ПВХ. Не разбухает от мокрой уборки и легко моется
- Натяжной потолок по всей квартире. Ровный потолок без мокрых работ, и он удерживает воду, если сверху зальют соседи, — после слива воды полотно обычно можно сохранить
Также в тариф входят вывоз мусора, клининг, расходники, доставка и разгрузка материалов. Материалы закупаем сами и показываем закупочные счета поставщиков: скидка до 20% остаётся у вас, на квартире 60 м² это до 90 000 ₽. Как это работает — на странице скидки на материалы.
На чём не экономить в квартире под сдачу
Арендатор не будет беречь квартиру как свою, и это нормально. Поэтому экономить можно на декоре, но не на том, что ломается дорого:
- гидроизоляция санузла — одна протечка к соседям снизу съедает доход от аренды за несколько месяцев
- электрика — отдельные линии на стиральную машину, кухню и кондиционер, щит с автоматами и УЗО
- розетки — по две у кровати и рабочего места, достаточно на кухне, иначе жильцы тянут удлинители
- сантехника и краны — доступ к счётчикам и кранам через ревизионный лючок, а не через разбор короба
- свет — нормальное верхнее освещение в каждой комнате: на фото в объявлении тёмная квартира проигрывает
Как мы делаем санузлы с гидроизоляцией, рассказываем на странице ремонта ванной.
Планировка под арендатора
В студии или однокомнатной квартире под сдачу важно не сколько метров, а как они работают: где спать, где работать за ноутбуком, куда убрать сезонные вещи и чемодан, где стирать и сушить бельё. Хорошая планировка с местом для шкафа и рабочим столом делает студию удобнее для жизни и заметнее среди похожих объявлений.
Об этом подробнее на страницах ремонта студии и ремонта однокомнатной квартиры.
Новостройка или вторичка под сдачу
В новостройке ремонт под сдачу делают из пустой коробки или по предчистовой отделке. Плюс — новая инженерия, минус — усадка дома в первые годы. Поэтому натяжной потолок, который входит в «Стандарт», здесь особенно уместен: волосяных трещин на нём не бывает, и квартиру не придётся подкрашивать перед каждым новым жильцом. Порядок работ в новом доме разобран на странице ремонта в новостройке.
На вторичке под сдачу в первую очередь смотрят на инженерию. Старая проводка и ржавые трубы в квартире, где вы не живёте, — это звонки арендатора в выходные и счета за ремонт соседской квартиры. Если в квартире алюминиевая проводка или стальные трубы, их стоит заменить до отделки, даже если бюджет хочется сжать.
Сроки: от ключей до объявления
Ремонт под ключ занимает от 30 дней. Ориентиры по этапам: замер и смета — 3 дня, договор и проект — 2–5 дней, демонтаж и черновая отделка — 10–20 дней, отделка — 15–25 дней, финиш и уборка — 5–10 дней. Фото и видео с объекта приходят раз в неделю в Telegram, поэтому за ремонтом можно следить, даже если квартира в другом районе или вы живёте в другом городе. После финальной уборки квартира готова к съёмке для объявления: светлые стены, ровный потолок и чистые полы — то, на что арендатор смотрит на первом фото.
Окупаемость ремонта: как посчитать
Мы не будем обещать доходность: ставки аренды зависят от района, дома, сезона и меняются быстрее, чем любой сайт. Но логику расчёта можно разложить по шагам, а цифры подставить из свежих объявлений по своему району.
- Р — стоимость ремонта. Для студии 25 м² в «Стандарте» — от 350 000 ₽
- А₁ — арендная плата в месяц за похожую квартиру с ремонтом
- А₀ — арендная плата за ту же квартиру без ремонта, если её вообще удаётся сдать
- Т — срок ремонта в месяцах: всё это время квартира не приносит дохода
Срок окупаемости в месяцах ≈ (Р + А₀ × Т) ÷ (А₁ − А₀). В числителе — сам ремонт и аренда, которую вы недополучили, пока шли работы. В знаменателе — прибавка к доходу, которую даёт ремонт. Если квартиру без ремонта сдать не получается совсем, А₀ равна нулю, и ремонт окупается за Р ÷ А₁ месяцев.
Отсюда два практических вывода. Первый: срок ремонта напрямую влияет на окупаемость, поэтому он должен быть зафиксирован в договоре со штрафом за просрочку — у нас это по договору и закону. Второй: дорогие решения, которые арендатор не оценит в рублях, удлиняют окупаемость, поэтому под сдачу берут «Стандарт», а не «Премиум».
Сколько стоит ремонт под сдачу
| Квартира | Площадь | «Стандарт», от | Платёж при договоре, 25% |
|---|---|---|---|
| Студия | 25 м² | 350 000 ₽ | 75 000 ₽ |
| Однокомнатная | 40 м² | 560 000 ₽ | 120 000 ₽ |
| Двухкомнатная | 60 м² | 840 000 ₽ | 180 000 ₽ |
Остальное платите по актам: 25% после черновой отделки, 30% после отделки, 20% после финальной приёмки. Для однокомнатной 40 м² это 120 000, 144 000 и 96 000 ₽. Тариф — нижняя граница, итог зависит от состояния квартиры и планировки, смета фиксируется до старта. Посчитать свою квартиру можно в калькуляторе.
Если квартира уже с ремонтом и её нужно только освежить между арендаторами, возможно, хватит косметического ремонта.
Чек-лист перед ремонтом под сдачу
- смета приложена к договору и расписана по работам и материалам
- срок окончания указан в договоре, за просрочку есть штраф
- вывоз мусора и финальная уборка входят в цену — квартира сразу готова к фото
- розетки и свет посчитаны по планировке, а не «по месту»
- гарантия на работы указана сроком: у нас 3 года, выезд по гарантийному случаю за 48 часов
Всё это входит в наш ремонт квартир под ключ, просто с материалами, подобранными под сдачу.
