Ремонт в новостройке — это ремонт с нуля. Ломать почти нечего, зато каждую розетку, трубу и перегородку закладывают впервые, и ошибка чернового этапа потом прячется под плиткой и ламинатом. Исправлять её приходится уже со вскрытием готовой отделки. Поэтому в новостройке важнее всего порядок: сначала проект и смета, потом черновая инженерия, потом отделка.
«Лиман-М» делает отделку квартир в новостройках Екатеринбурга с 2022 года: в портфолио 27 жилых комплексов, среди сданных проектов — квартиры в ЖК «Кандинский», «Московский квартал» и «Малевич». Работаем из пустой коробки, по предчистовой и поверх отделки от застройщика.
В каком виде сдают квартиры в новостройках Екатеринбурга
Застройщики Екатеринбурга — Брусника, Атомстройкомплекс, ЛСР, Форум-Групп, PRINZIP и другие — сдают квартиры в разной готовности. Названия похожие, а содержание разное даже у двух домов одного застройщика, поэтому смотрите не буклет, а приложение к договору долевого участия.
| Вид отделки | Что обычно есть от застройщика | Что остаётся сделать |
|---|---|---|
| Без отделки (черновая) | Несущие стены и перекрытия, окна, радиаторы, входная дверь, стояки, ввод электричества — состав зависит от застройщика | Весь ремонт: перегородки, электрика, сантехника, штукатурка, стяжка, чистовая отделка |
| Предчистовая (White Box) | Выровненные стены, стяжка, разводка электрики, часто перегородки санузла и выводы под сантехнику | Проверка основания, доработка разводки под проект, чистовая отделка |
| Чистовая от застройщика | Обои или краска, ламинат или линолеум, плитка в санузле, двери, сантехника | Частичная или полная переделка — по итогам осмотра |
Что такое каждая стадия и что в неё входит, подробнее разобрано на страницах черновой отделки и предчистовой отделки White Box. Какие ЖК мы уже ремонтировали — в разделе ЖК Екатеринбурга.
Квартира с отделкой от застройщика или без: что выгоднее
Квартира с чистовой отделкой от застройщика позволяет въехать сразу, а отделка входит в цену квартиры и в ипотеку. Минусы в том, что материалы, как правило, выбраны под массовый бюджет, розетки и свет расставлены по типовой схеме, а не под вашу мебель, и качество работ сильно зависит от подрядчика застройщика. Часто через год-два новоселы всё равно переделывают санузел и полы.
Квартира без отделки дольше в старте, зато каждое решение принимаете вы: где кровать и где розетки у неё, какой санузел, какой пол. Предчистовая — середина: часть черновых работ уже сделана, и если они сделаны хорошо, ремонт короче и дешевле.
Если вы только выбираете квартиру с отделкой от застройщика в Екатеринбурге, задайте отделу продаж три вопроса. Какие именно материалы кладут — марка ламината, класс плитки, тип дверей. Можно ли посмотреть готовую квартиру в уже сданной очереди, а не шоурум. Какой гарантийный срок на отделку записан в договоре. Ответы покажут, придётся ли через год переделывать санузел и полы за свои деньги.
Что делать с отделкой застройщика
Решение «оставить или переделать» принимают после осмотра, а не заранее. Логика такая: то, что сделано нормально и не мешает проекту, оставляем — стяжку, штукатурку, разводку. Меняем то, что не устраивает и что видно каждый день. Перед этим отделку проверяют:
- стяжку — правилом на перепады и простукиванием на пустоты
- стены — на вертикаль, углы и трещины, штукатурку — на отслоение
- электрику — каждую розетку и каждый автомат в щите
- санузел — уклоны, примыкания, нет ли следов протечек
- окна — регулировку, продувание, откосы и подоконники
- радиаторы и стояки — нет ли подтёков на соединениях
Всё, что найдено при приёмке, записывают в акт осмотра, и устраняет это застройщик. Если найти недостатки уже после старта ремонта, исправлять их придётся за свой счёт.
С чего начать ремонт в новостройке
- Прочитайте приложение к договору долевого участия: в каком виде сдаётся квартира, какие окна и радиаторы, что сделано по электрике и сантехнике. От этого зависит смета.
- Примите квартиру у застройщика. Всё, что не так, запишите в акт осмотра — эти недостатки устраняет застройщик.
- Узнайте правила управляющей компании: защита лифта, вывоз мусора, пропуск для машин с материалами. Шумные работы в Екатеринбурге ограничены областным законом: нельзя с 23:00 до 8:00 и с 13:00 до 15:00, а в пятницу, выходные и праздники — ещё и с 18:00 до 11:00.
- Вызовите замерщика: он приезжает бесплатно в течение 3 дней, замер и смета — за один визит.
- Утвердите дизайн-проект: планировка, расстановка мебели и техники, чертежи под электрику и сантехнику.
- Подпишите договор с фиксом цены и срока — и только после этого начинайте черновые работы.
В первые месяцы после сдачи дома ремонт идёт почти в каждой квартире, лифты и площадки для мусора загружены. Доставку материалов в такие дома мы планируем заранее, чтобы бригада не стояла в очереди к лифту с мешками штукатурки.
Ремонт в новостройке под ключ: порядок работ
Порядок в новостройке определяется простым правилом: сначала всё, что окажется внутри стен и пола, потом всё, что снаружи, и от «грязного» к чистому.
| № | Работа | Почему именно здесь |
|---|---|---|
| 1 | Обмер и дизайн-проект | Розетки, выводы воды и мебель должны быть на чертеже до первой штробы |
| 2 | Перегородки | По ним разводят электрику и сантехнику |
| 3 | Электрика и сантехника | Черновая инженерия до штукатурки и стяжки |
| 4 | Штукатурка стен по маякам | После штроб, основание под плитку и покраску |
| 5 | Стяжка пола | После штукатурки, по периметру — демпферная лента |
| 6 | Гидроизоляция санузла | До плитки, с заходом на стены |
| 7 | Плитка | Санузел и фартук кухни |
| 8 | Шпаклёвка, обои, покраска | Когда закончены пыльные работы |
| 9 | Натяжной потолок | После стен, до напольного покрытия |
| 10 | Пол | Когда стяжка высохла, влажность проверена прибором |
| 11 | Двери, плинтусы, сантехника, розетки, свет | Финиш |
| 12 | Уборка и приёмка | Акт, гарантия 3 года |
Платите по этапам после подписанных актов: 25% при договоре, 25% после черновой, 30% после отделки, 20% после финальной приёмки. Каждый узел на черновом и чистовом этапе проверяет внутренний ОТК по ГОСТ, а фото и видео с объекта раз в неделю приходят вам в Telegram.
Усадка дома: как не получить трещины в первые годы
Новый дом в первые годы двигается: перекрытия догружают мебелью и людьми, бетон отдаёт влагу в первые отопительные сезоны, разные материалы по-разному реагируют на тепло. Остановить это нельзя, а сделать так, чтобы движение не рвало отделку, — можно.
- стяжку отделяют от стен демпферной лентой, чтобы она не упиралась в них при расширении
- стыки разных материалов — например, перегородки и монолитной стены — армируют сеткой или серпянкой
- перегородку не упирают в перекрытие жёстко: сверху оставляют упругий шов, иначе прогиб плиты даст трещину по всему потолку
- в санузле используют эластичный плиточный клей, примыкания ванны и поддона герметизируют
- напольное покрытие кладут с компенсационным зазором у стен, его закрывает плинтус
- натяжной потолок, который есть во всех наших тарифах, подвижек перекрытия не боится, и трещин на нём не будет
Под покраску в тарифе «Премиум» идёт стеклохолст: он армирует поверхность стены, и окрашенная стена дольше остаётся без трещин.
Ремонт зимой: отопительный сезон в Екатеринбурге
Отопление в Екатеринбурге включают с конца сентября, и для ремонта это двоякая новость. Без отопления «мокрые» работы встают: большинство штукатурных и шпаклёвочных смесей наносят только при плюсовой температуре основания и воздуха, точный диапазон производитель пишет на мешке. С отоплением воздух в квартире становится очень сухим, и штукатурка со стяжкой сохнут быстрее, чем нужно для набора прочности.
Поэтому зимой мы не ускоряем сушку тепловыми пушками и не устраиваем сквозняки, а перед укладкой ламината или SPC проверяем влажность стяжки прибором. Деревянные двери и плинтусы МДФ заносим после всех мокрых работ, чтобы они не набрали влагу. У зимы есть и плюс: лучше видно, где продувает окна и промерзают углы, — эти недостатки ещё можно предъявить застройщику.
Сроки ремонта в новостройке
Ремонт в новостройке занимает от 30 дней. Ориентиры по этапам: замер и смета — 3 дня, договор и дизайн-проект — 2–5 дней, демонтаж и черновая отделка — 10–20 дней, отделка — 15–25 дней, финиш и уборка — 5–10 дней. Большая площадь, авторский дизайн и сложные узлы срок удлиняют.
На наших объектах в ЖК срок в днях получился почти равным площади в квадратных метрах: 48 м² — 48 дней, 82 м² — 82 дня, 95 м² — 92 дня. Это наблюдение, а не формула: срок под ваш проект считаем отдельно и записываем в договор, а за просрочку платим штраф по договору и закону. По итогам 2025 года все проекты сданы в срок. Ход работ видно по еженедельным фото и видео, даже если вы пока живёте в другом районе или городе.
Сколько стоит ремонт в новостройке
Нижняя граница — площадь × тариф с материалами. Для наглядности возьмём площади наших реальных проектов в ЖК и сравним расчёт по тарифу с итоговым бюджетом.
| Квартира | Стандарт | Комфорт | Премиум | Реальный бюджет проекта |
|---|---|---|---|---|
| 48 м², ЖК «Московский квартал» | от 672 000 ₽ | от 864 000 ₽ | от 1 056 000 ₽ | 1 480 000 ₽, 48 дней |
| 82 м², ЖК «Кандинский» | от 1 148 000 ₽ | от 1 476 000 ₽ | от 1 804 000 ₽ | 2 640 000 ₽, 82 дня |
| 95 м², ЖК «Малевич» | от 1 330 000 ₽ | от 1 710 000 ₽ | от 2 090 000 ₽ | 3 200 000 ₽, 92 дня |
Разница объясняется проектами: в «Московском квартале» тёплый минимализм, в «Кандинском» минимализм, в «Малевиче» ультра-минимализм премиум-класса, то есть итог вышел 31–34 тыс. ₽/м². Тариф — нижняя граница для типового набора материалов, итог зависит от проекта, площади и материалов. Смета считается на замере и фиксируется до старта. Скидка поставщиков на материалы, до 20%, остаётся у вас — на квартире 60 м² это до 90 000 ₽. Фото и подробности по каждому объекту — в разделе проектов, предварительный расчёт — в калькуляторе.
Какой тариф выбрать для новостройки
«Стандарт», от 14 000 ₽/м², — для квартиры, купленной под сдачу: ламинат 33 класса с фаской, флизелиновые обои, керамогранит LB-Ceramics, двери ЭКО ШПОН, натяжной потолок по всей квартире. «Комфорт», от 18 000 ₽/м², — для себя: стены под покраску матовой краской, керамогранит LB, Estima или Alma Ceramica, двери в эмали, плинтус МДФ и 3D-визуализация в подарок. «Премиум», от 22 000 ₽/м², — под дизайн-проект: SPC-кварцвинил, который не боится воды на кухне и в прихожей, стеклохолст под покраску, керамогранит вплоть до Kerama Marazzi, натяжной потолок с теневым профилем и дизайн-проект по условиям выбранного тарифа. Во всех тарифах — вывоз мусора, клининг, расходники, доставка и разгрузка материалов. Как считается небольшая квартира, разобрано на странице ремонта однокомнатной квартиры.
«Заказали ремонт в новостройке. Всё чётко: договор, смета, сроки. Работали аккуратно, соседи не жаловались. По деньгам полное соответствие смете — никаких доп. трат. Рекомендую.» — Елена М., отзыв в 2ГИС, май 2026
Частые ошибки при ремонте в новостройке
- начинать без проекта и ставить розетки «по месту» — потом в квартире живут удлинители
- класть ламинат на сырую стяжку — через месяц пол вздувается у стен
- жёстко упирать перегородки в перекрытие — трещина по потолку в первый же отопительный сезон
- экономить на гидроизоляции санузла — протечка к соседям снизу; как делаем санузлы, рассказываем на странице ремонта ванной
- не проверить стяжку, окна и электрику застройщика при приёмке — исправлять дефекты придётся за свой счёт
- закрывать стояки и счётчики глухим коробом без ревизионного лючка
- сушить стяжку и штукатурку тепловой пушкой зимой
Где в новостройке обычно появляются допники
В пустой коробке подрядчику легко «найти» дополнительные работы: кладку перегородок, которой не было в смете, выравнивание стяжки сверх расчётной толщины, электроточки сверх «базовых», подъём материалов на этаж. У нас всё это видно в смете ещё до договора, потому что смета строится по обмеру и дизайн-проекту с чертежами. Смета и срок закреплены в договоре и не меняются — так работает ремонт квартир под ключ в «Лиман-М» на любом объекте.
