Какой этаж лучше выбрать при покупке квартиры, зависит не от приметы «первый и последний не предлагать», а от того, как вы живёте. Семье с коляской важен лифт, тому, кто работает дома, — тишина и свет, тому, кто покупает для сдачи, — ликвидность. Ниже — сравнение этажей по шуму, пыли, лифтам, воде, крыше, виду и цене, а в конце — что каждый этаж значит для будущего ремонта.
Какой этаж лучше выбрать: сравнение
| Этаж | Плюсы | Минусы | Цена и продажа | Для ремонта |
|---|---|---|---|---|
| Первый | не нужен лифт, иногда отдельный вход или палисадник | шум, пыль, взгляды с улицы, меньше света, холодный пол над подвалом | обычно дешевле, продаётся дольше | утепление пола, решётки или защитные окна |
| Нижние, 2–4 | можно ходить пешком, тень деревьев летом | шум улицы и двора, пыль, деревья закрывают свет | близко к средней цене | шумоизоляция окон |
| Средние | баланс шума, света и зависимости от лифта | соседи сверху и снизу | самые ликвидные | без особенностей |
| Верхние, ниже последнего | тишина, свет, вид, меньше пыли | зависимость от лифтов, ветер, мойка окон снаружи | в новостройках часто дороже | доставка материалов на лифте |
| Последний | никто не топает сверху, вид, иногда терраса | кровля, жара летом, слабая естественная тяга | во вторичке дешевле, с террасой — дороже | проверить кровлю, вентиляцию, кондиционер |
Первый этаж: плюсы и минусы
Первый этаж — самый спорный. Плюсы понятны: лифт не нужен, коляску и велосипед не надо никуда поднимать, при пожаре выйти проще всех. В некоторых новых домах квартиры на первом этаже продают с палисадником или отдельным входом, и тогда это скорее плюс, чем минус.
Минусы:
- шум от входной двери подъезда, двора, улицы и мусоровоза
- окна на уровне глаз прохожих — шторы закрыты весь день
- меньше света, особенно если перед окнами деревья
- в старых домах — холодный пол и сырость, если под квартирой подвал с трубами
- в новых домах первый этаж часто занимают магазины и кафе, и жилой этаж над ними получает запахи и шум разгрузки
- такую квартиру обычно продают дольше и с торгом
Нижние этажи: 2–4
Второй-третий этаж — компромисс для тех, кто не хочет зависеть от лифта. Подняться пешком можно всегда, а с первого этажа уходят взгляды с улицы. Минус в том, что до уровня крон деревьев больше пыли и шума с дороги и двора, а деревья летом закрывают свет. Если под вами нежилой этаж с коммерцией, проверьте, что там будет: магазин, офис или кафе с вытяжкой под окнами.
Средние этажи
Середина дома — самый частый выбор, и не случайно: шум улицы уже тише, света больше, а при поломке лифта подняться можно пешком. Соседи есть и сверху, и снизу, поэтому важны шумоизоляция и гидроизоляция санузлов — и ваша, и соседская. Средние этажи проще всего продать и сдать: покупателей, которым они не подходят, почти нет.
Высокий этаж в новостройке
В Екатеринбурге много домов в 25 этажей и выше, и верхние этажи там дают то, за что их и покупают: тишину, свет и вид. Но у высоты есть цена:
- Лифты. Смотрите, сколько лифтов на подъезд и как часто они стоят на обслуживании. По своду правил СП 54.13330.2022 кабина одного из лифтов должна иметь глубину или ширину 2100 мм для носилок — в такой лифт заходит и крупная мебель
- Вода. В высоких домах водоснабжение делят на зоны с насосами. Откройте краны на просмотре: напор должен быть нормальным и на холодной, и на горячей воде
- Ветер и окна. На высоте ветрено на балконе, а панорамные окна снаружи моют только промышленные альпинисты
- Безопасность. Для квартир выше 15 м нормы требуют аварийных выходов — обычно это балкон или лоджия, а в домах выше 50 м предусматривают лифт для пожарных подразделений
- Цена. В новостройках метр на верхних этажах часто дороже, чем на нижних
Последний этаж: плюсы и минусы
Главный плюс — над вами никого. Никто не топает, не сверлит и не затапливает. Часто это лучший вид в доме, а в новых домах на последних этажах бывают квартиры с террасами и высокими потолками — такие стоят дороже средних.
Минусы:
- Кровля. В старых домах без технического этажа последний этаж первым узнаёт о протечках. Узнайте, когда ремонтировали крышу и стоит ли дом в плане капремонта
- Жара. Летом под кровлей жарче, особенно с окнами на юг и запад
- Вентиляция. При естественной вентиляции на верхних этажах тяга слабее, потому что канал короткий, и там часто ставят вентиляторы. Подробнее — в статье вентиляция в квартире
- Машинное помещение лифта над квартирой в старых домах — гул и вибрация
- Продажа. Во вторичке последний этаж продаётся с торгом почти как первый
Как этаж влияет на цену квартиры
На вторичке логика старая: первый и последний этажи продаются с торгом, средние — по рыночной цене. Размер скидки зависит от дома: первый этаж с высоким цоколем, где окна выше голов прохожих, теряет в цене меньше, чем первый этаж хрущёвки у тротуара.
В новостройках застройщики обычно повышают цену с каждым этажом или группой этажей, а квартиры с террасами и видом продают дороже остальных. Поэтому одна и та же планировка на 3-м и на 20-м этаже может отличаться в цене заметно. Прежде чем доплачивать за высоту, проверьте по генплану квартала, сохранится ли вид, ради которого вы платите.
Для будущей продажи важнее всего не этаж сам по себе, а сочетание: удобный этаж, нормальная планировка и дом без проблем с лифтами и кровлей.
Какой этаж лучше для разных покупателей
- Семья с маленьким ребёнком — нижние и средние этажи в доме с лифтом, на окнах детские замки на любом этаже
- Пожилые родители — низкий этаж в доме с лифтом и пандусом
- Работаете из дома — средние и верхние этажи, подальше от лифта и мусоропровода
- Покупаете для сдачи — средние этажи, их проще всего сдать и потом продать. Подробнее — в статье какую квартиру купить для сдачи
- Пятиэтажка — обычно второй-третий: лифтов в таких домах, как правило, нет, ведь по нормам лифт обязателен, только если пол верхнего этажа выше пола входа больше чем на 12 м
Какой этаж лучше в Екатеринбурге: зима и высотки
Екатеринбург строит вверх: по нашему каталогу у 165 из 232 жилых комплексов города есть корпуса от 25 этажей, а в «Малевиче» от PRINZIP и «К100» от «Практики» — до 33 этажей. Поэтому здесь чаще выбирают не между первым и последним, а между средними и верхними этажами высокого дома. Что меняет уральский климат:
- Мороз и ветер. При −30 и ниже на верхних этажах сильнее продувает балконы, примыкания окон и откосы. Если принимаете квартиру зимой, проверьте их рукой или тепловизором, а остекление лоджии — на щели
- Летнее солнце. Верхние этажи с окнами на юг и запад ничем не затенены и нагреваются сильнее нижних. Трассу и розетку под кондиционер закладывайте ещё на черновом этапе
- Снег на крыше. Весной снег днём тает, а ночью подмерзает, и протечки последнего этажа вторички обычно проявляются в марте и апреле. Смотрите потолки после оттепели, а не в сухом июле
- Первый этаж старого фонда. В хрущёвках и брежневках над холодным подвалом пол остаётся холодным весь отопительный сезон, с конца сентября до мая. Утепление пола закладывайте в смету сразу
Что проверить на просмотре
- приезжайте дважды: днём в будни и вечером, когда все дома
- послушайте лифт, мусоропровод, входную дверь и улицу с закрытыми окнами
- откройте краны: напор и как быстро идёт горячая вода
- на последнем этаже — потолок в углах и у окон: пятна и разводы значат протечки
- на первом — что под квартирой: подвал, коммерция, технический этаж
- кто будет на первом этаже дома и есть ли у арендаторов вытяжка под окнами
- что построят напротив: дом в 25 этажей может закрыть вид и солнце
- в новостройке — лифты по проекту и сколько квартир на один лифт
- в новостройке — что находится над последним жилым этажом: технический этаж, тёплый чердак или сразу кровля
Частые ошибки
- выбирать высокий этаж ради вида, не посмотрев, что за окном будет через два года
- брать первый этаж «временно», забывая, что продавать его дольше
- не проверять крышу и потолки на последнем этаже вторички
- не учитывать коммерцию на первом этаже: кафе под окнами — это запахи и разгрузка по утрам
- судить о шуме по рабочему дню, когда двор пустой
Как этаж влияет на ремонт
Этаж мало меняет цену ремонта, но меняет порядок работ.
Первый этаж. В старом доме над холодным подвалом сначала утепляют пол, иначе он будет холодным, сколько ни ставь тёплый пол. Окна — с защитой от взлома, а шум с улицы и подъезда закрывают хорошими стеклопакетами. О том, что реально работает против шума, — в статье шумоизоляция квартиры.
Средние и все этажи с соседями сверху. Гидроизоляцию санузла делают обязательно: она защищает соседей снизу от вас, а ваш ремонт от соседей сверху всё равно не спасёт — тут помогают только своевременная замена стояков и аварийный датчик протечки.
Последний этаж. Прежде чем делать отделку, убедитесь, что кровля не течёт: во вторичке посмотрите потолки после дождя или таяния снега, в новостройке пройдите одну весну с замечаниями застройщику. Под кондиционер сразу закладывайте трассу и розетку.
Высокие этажи. Материалы поднимают на лифте, и у управляющей компании бывают правила: защитные короба в кабине, часы для перевозки, грузовой лифт по заявке. В тарифах «Лиман-М» доставка и разгрузка материалов уже входят в цену.
Бюджет считайте от площади: ремонт с материалами в «Лиман-М» стоит от 14 000 ₽/м² в «Стандарте», от 18 000 ₽/м² в «Комфорте» и от 22 000 ₽/м² в «Премиуме». Двухкомнатная 60 м² в «Комфорте» — от 1 080 000 ₽, смета и срок фиксируются в договоре. Как выбрать саму квартиру — планировку, сторону света и этап стройки — в статье как выбрать квартиру в новостройке, а как идёт ремонт после ключей — на страницах ремонт в новостройке и ремонт вторички.
