Акт приёма-передачи квартиры — документ, по которому застройщик или продавец передаёт квартиру, а покупатель её принимает. Это не формальность. В новостройке без акта не зарегистрировать собственность, с его подписания застройщик считается исполнившим договор и начинается гарантия на отделку. На вторичке акт фиксирует, в каком состоянии вы получили квартиру и с какого дня отвечаете за неё. Ниже — что о нём говорит закон, когда его подписывать и какие пункты в него включить, с образцом по полям. Как осматривать квартиру у застройщика, подробно разобрано в чек-листе приёмка квартиры с отделкой, здесь — про сам документ. Нормы сверены по редакции на октябрь 2026 года.
Нужен ли акт приёма-передачи квартиры
В новостройке — обязательно. Передача квартиры по ДДУ оформляется передаточным актом или иным документом о передаче (часть 1 статьи 8 закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»). От акта зависит многое:
- обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания акта (часть 1 статьи 12)
- гарантийный срок на отделку не меньше 1 года, он считается со дня передачи (часть 5.2 статьи 7), гарантия на квартиру в целом — не меньше 3 лет, по общему правилу тоже со дня передачи (часть 5 статьи 7)
- с момента передачи по акту коммунальные услуги оплачиваете вы (пункт 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса)
- акт нужен для регистрации права собственности (пункт 3 части 11 статьи 48 закона № 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости)
На вторичке — тоже нужен. Передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем идут по передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательство продавца считается исполненным после вручения квартиры и подписания этого документа, а уклонение от подписания — это отказ от исполнения договора (пункт 1 статьи 556 ГК РФ). Иногда в договоре купли-продажи пишут, что он сам служит документом о передаче. Закон это допускает, но отдельный акт удобнее: в нём фиксируют состояние квартиры, счётчики и ключи на конкретный день.
Акт между физическими лицами подписывают сами стороны, нотариус не нужен.
Когда подписывают акт приёма-передачи квартиры
| Новостройка по ДДУ | Вторичка по договору купли-продажи | |
|---|---|---|
| Основание | ст. 8 закона № 214-ФЗ | ст. 556 ГК РФ |
| Когда | после разрешения на ввод дома, не позже срока из договора (ч. 2 и 3 ст. 8) | когда договорились стороны, обычно в день передачи ключей |
| Сколько времени на приёмку | приступить в срок из договора, а если его нет, — в течение 7 рабочих дней после сообщения застройщика (ч. 4 ст. 8) | по договорённости |
| Можно ли не подписывать | да, при несоответствиях — с актом о несоответствиях (ч. 5 ст. 8) | да, если квартира не соответствует договору |
| Если уклоняться | через 2 месяца после срока передачи застройщик вправе составить односторонний акт (ч. 6 ст. 8) | уклонение считается отказом принять квартиру (п. 1 ст. 556 ГК РФ) |
| Собственность | регистрируют после акта, заявление подаёт застройщик | возникает с регистрации перехода права (п. 2 ст. 223 ГК РФ) |
На вторичке собственником вы становитесь в момент регистрации, а акт фиксирует фактическую передачу. Удобнее всего подписывать его, когда регистрация прошла, деньги переведены продавцу, квартира освобождена и вы получили ключи. Тогда у продавца есть стимул съехать вовремя, а у вас — время всё проверить. Дату передачи и порядок освобождения квартиры лучше прописать в самом договоре.
Акт приёма-передачи квартиры в новостройке
Закон требует указать в акте дату передачи и основные характеристики квартиры, остальное — по усмотрению сторон (часть 1 статьи 8). Основные характеристики — это то же, что в ДДУ: назначение, этаж, общая площадь, количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий и балконов (пункт 1 части 4 статьи 4).
На что смотреть в акте застройщика:
- Площадь. Сравните фактическую площадь по обмерам с площадью по договору. Если цена считалась за квадратный метр, разница даёт доплату или возврат, условия ищите в ДДУ
- Недостатки. Мелкие недостатки, которые не мешают принять квартиру, записывают в акт или приложение к нему с обязательством застройщика их устранить — закон разрешает включать в акт любую информацию по соглашению сторон. В 2026 году при существенных нарушениях или споре о перечне недостатков составляют акт осмотра с участием специалиста (пункт 1(1) постановления Правительства № 2380 в редакции от 30 декабря 2025 года)
- Право не подписывать. До подписания можно потребовать акт о несоответствиях и не подписывать передачу, пока застройщик их не устранит (часть 5 статьи 8)
- Инструкция по эксплуатации. Застройщик обязан передать её вместе с квартирой: правила использования, сроки службы отделки и инженерных систем (часть 1.1 статьи 7). Сохраните её — от неё зависит гарантия
Почему недостатки важно записать именно в акт: если спор об отделке, окнах, дверях или сантехнике дойдёт до суда, общая сумма, которую взыщут с застройщика, не может превышать 3% цены договора, если договор не предусматривает больше (часть 4 статьи 10). Бесплатное устранение по перечню из акта часто выгоднее денег потом. Порядок получения ключей и первые дела после акта — в статье получение ключей в новостройке.
Акт приёма-передачи квартиры при покупке вторички
Здесь акт защищает обе стороны: продавца — от претензий «квартиру отдали не в том виде», покупателя — от сюрпризов с долгами, сломанной техникой и пропавшими ключами. Что важно:
- Замечания не снимают ответственность. Если вы приняли квартиру с несоответствиями договору, даже записанными в акте, продавец не освобождается от ответственности (пункт 2 статьи 556 ГК РФ)
- Но оговорённое заранее — уже не претензия. Если продавец честно предупредил о недостатке до сделки, требовать его устранения потом нельзя (пункт 1 статьи 475 ГК РФ)
- Срок для скрытых недостатков. Если гарантию не давали, требования можно предъявить при условии, что недостатки обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи (пункт 2 статьи 477 ГК РФ), и доказать, что они возникли до передачи (пункт 1 статьи 476). Дата акта — точка отсчёта
- Коммунальные платежи. Собственник платит с момента возникновения права (пункт 5 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса). Если ключи передают раньше или позже регистрации, запишите в акте, кто платит за этот период, и зафиксируйте показания счётчиков
Образец акта приёма-передачи квартиры: какие пункты нужны
Готовый бланк легко скачать, но проверьте, что в нём есть всё ниже. Это структура, которой хватает и для новостройки, и для вторички.
- Название и реквизиты: «Акт приёма-передачи квартиры», город, дата подписания
- Стороны: ФИО, дата рождения, паспортные данные, адрес регистрации. Для застройщика — полное наименование, ОГРН, ИНН, представитель и номер его доверенности
- Основание: договор участия в долевом строительстве с датой и номером госрегистрации или договор купли-продажи с датой
- Квартира: адрес (для новостройки — строительный и почтовый, если присвоен), кадастровый номер, этаж, номер квартиры, общая площадь, число комнат и их площадь, лоджии и балконы
- Площадь по обмерам и взаиморасчёты за разницу — для новостройки
- Состояние и отделка: вид отделки, что передаётся. Перечень недостатков с местом каждого и сроком устранения или ссылка на акт осмотра
- Счётчики: вид, заводской номер и показания воды, электричества, газа, тепла
- Ключи: число комплектов от входной двери, почтового ящика, домофона, пульты
- Имущество: мебель и техника, которые остаются в квартире, — для вторички
- Документы: инструкция по эксплуатации для новостройки, паспорта на технику, квитанции за коммунальные услуги
- Расчёты: цена оплачена полностью или как именно — для вторички
- Претензии: «претензий не имеем, за исключением перечисленных в пункте 6»
- Экземпляры и подписи: число экземпляров, подписи с расшифровкой
Не подписывайте фразу «претензий к качеству не имею», если замечания есть. Пишите как есть: «принимаю с замечаниями по перечню».
Акт приёма-передачи квартиры в Екатеринбурге
Отопительный сезон в Екатеринбурге длится с конца сентября до мая, поэтому большую часть года квартиру в новостройке принимают с работающими радиаторами. Это удобно: продувания окон и холодные углы видны сразу, и их можно записать в акт. Если акт подписываете летом, отопление проверить не получится. Отметьте в акте, что радиаторы не опробованы, и проверьте их в первые дни сезона. Гарантия на инженерное оборудование — не меньше 3 лет, но считают её со дня подписания первого передаточного акта в доме, а не вашего (часть 5.1 статьи 7 закона № 214-ФЗ).
Подписанный акт застройщик сам отправит в Управление Росреестра по Свердловской области вместе с заявлением о регистрации вашего права. Поэтому до подписи сверьте ФИО, номер квартиры и площадь: опечатка из акта уйдёт в реестр.
На вторичке — в хрущёвках, брежневках, «уралмашевских» сталинках — до акта проверьте долги по капремонту. Неоплаченные взносы продавца переходят к покупателю вместе с квартирой (часть 3 статьи 158 Жилищного кодекса). Если дом копит на капремонт на счёте регионального оператора — в области это Региональный фонд содействия капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах Свердловской области, — попросите у продавца справку об отсутствии долга. Если у дома специальный счёт, справку даёт его владелец, обычно управляющая компания или ТСЖ.
Какие дома в городе сдают с отделкой, а какие без, — в разделе ЖК Екатеринбурга. В квартире с отделкой пунктов в перечне недостатков обычно больше.
Частые ошибки при подписании акта
- подписать акт без перечня недостатков, договорившись «исправим потом»
- не сфотографировать квартиру и счётчики в день подписания
- забыть про ключи от почтового ящика и пульты от шлагбаума
- на вторичке подписать акт до того, как продавец съехал
- потерять инструкцию по эксплуатации от застройщика
- взять бланк из интернета и не проверить, что в нём указаны ваши договор и квартира
После акта: гарантия и ремонт
Подписанный акт — это старт ремонта. В новостройке регистрации собственности для этого ждать не нужно: работы без перепланировки можно начинать сразу после передачи, а согласовывать перепланировку будете уже с документами о праве. Как устроена регистрация, рассказано в статье регистрация права собственности на новостройку.
Одно правило защищает ваши деньги: застройщик не отвечает за дефекты, которые появились из-за ремонта, сделанного участником или нанятыми им людьми, и из-за нарушения инструкции по эксплуатации (часть 7 статьи 7). Поэтому до начала работ все дефекты окон, радиаторов, стяжки и стен должны быть в акте или в претензии застройщику. Мы начинаем ремонт в новостройке с того, что смотрим акт приёмки и фактическое состояние квартиры — подробнее на странице ремонт в новостройке. Если осматривать квартиру у застройщика самому некогда или страшно что-то пропустить, есть приёмка квартиры со специалистом.
На вторичке после акта обычно начинают с демонтажа и проверки старой электрики и труб — об этом на странице ремонт вторички. По бюджету ориентир — площадь × тариф: квартира 50 м² с материалами в компании «Лиман-М» стоит от 700 000 ₽ в тарифе «Стандарт» (от 14 000 ₽/м²), от 900 000 ₽ в «Комфорте» (от 18 000 ₽/м²) и от 1 100 000 ₽ в «Премиуме» (от 22 000 ₽/м²). Итог зависит от проекта и материалов, смета фиксируется в договоре до старта. Свой вариант можно прикинуть в калькуляторе.
