Купить машиноместо в ЖК или кладовую обычно предлагают вместе с квартирой, и решать приходится быстро. По закону это отдельная нежилая недвижимость: со своим договором, регистрацией, налогом и квитанциями за содержание. И с ограничениями, о которых узнают поздно: на машиноместо и кладовую не дают налоговый вычет, их нельзя оплатить материнским капиталом, а в перечне целей семейной ипотеки их нет. Ниже — что это такое по закону, что проверить до покупки, как оформить в строящемся доме, сколько платить налога и как сдать в аренду. Нормы приведены на октябрь 2026 года, условия банков и застройщиков сверяйте перед сделкой.
Что такое машиноместо и кладовая по закону
Машино-место — часть здания, предназначенная исключительно для размещения транспортного средства. Оно может быть не ограничено или частично ограничено стенами и ограждениями, а его границы описаны по правилам кадастрового учёта (пункт 29 статьи 1 Градостроительного кодекса). С 2017 года машино-место — недвижимая вещь, как квартира (пункт 1 статьи 130 ГК РФ), и его можно заложить по договору ипотеки (статья 5 закона № 102-ФЗ). Минимальный размер машино-места для кадастрового учёта — 5,3 × 2,5 м (приказ Росреестра от 23.07.2021 № П/0316).
Кладовая — нежилое помещение в доме со своим кадастровым номером. Многоквартирный дом по Жилищному кодексу может включать принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и машино-места (часть 6 статьи 15 ЖК).
Владельцу машиноместа или кладовой вместе с объектом принадлежит доля в общем имуществе здания (пункт 2 статьи 287.4 ГК РФ). Поэтому за содержание паркинга и кладовых приходят отдельные платежи — спросите тариф у управляющей компании заранее.
В домах постарше места в паркинге часто оформлены как доля в праве на общее нежилое помещение. Долю, которая соответствует конкретному месту, можно выделить в отдельное машино-место по техническому плану (часть 23 статьи 41 закона № 218-ФЗ).
Квартира, машиноместо и кладовая: чем отличаются для покупателя
| Квартира | Машиноместо | Кладовая | |
|---|---|---|---|
| Имущественный вычет при покупке (ст. 220 НК) | да, до 2 млн ₽ расходов | нет | нет |
| Материнский капитал (ст. 10 закона № 256-ФЗ) | да | нет | нет |
| Семейная ипотека | да | нет в перечне целей | нет в перечне целей |
| Налог на имущество, ставка по НК (ст. 406) | до 0,1% | до 0,1% | до 0,5%, если город не установил иное |
| Льгота пенсионерам по налогу (ст. 407) | на одну квартиру | на один гараж или машиноместо | в НК нет |
| Вычет при продаже раньше минимального срока владения (ст. 220) | до 1 000 000 ₽ | до 250 000 ₽ | до 250 000 ₽ |
Минимальный срок владения, после которого доход от продажи не облагается НДФЛ, обычно пять лет (пункт 4 статьи 217.1 НК). Правило «по ДДУ срок считают с даты полной оплаты» Налоговый кодекс прописал только для жилых помещений (пункт 2 статьи 217.1), для машиноместа и кладовой срок идёт с регистрации права собственности.
Купить машиноместо в ЖК: что проверить
- Зависимое или нет. Если место стоит за чужим и выехать можно только после соседа, это зависимое место — удобно разве что внутри одной семьи
- Колонны и проезд. Колонна у двери водителя или узкий проезд превращают каждую парковку в манёвр
- Высота паркинга и рампы. Особенно если у машины багажник на крыше
- Размеры по документам. В плане должно быть не меньше 5,3 × 2,5 м
- Путь до квартиры. Есть ли лифт из паркинга на ваш этаж или придётся выходить на улицу
- Отопление и вентиляция. Уточните в проектной декларации, отапливается ли паркинг
- Зарядка для электромобиля. Предусмотрена ли проектом и что для этого нужно от собственников
- Платёж за содержание. Сколько будет стоить месяц обслуживания паркинга
Кладовая в ЖК: зачем и что проверить
Кладовые помещения в ЖК бывают на этажах, в подвале или в паркинге. Там хранят шины, велосипеды, сезонные вещи и коляски — всё, что иначе занимает шкаф в прихожей или балкон. До покупки проверьте:
- площадь и высоту — войдёт ли стеллаж и как откроется дверь
- влажность и вентиляцию: в сыром подвале портятся книги, одежда и древесина
- свет и возможность поставить розетку
- доступ: лифт до уровня кладовых, ширина коридоров
- что кладовая — отдельное нежилое помещение с кадастровым номером, а не часть общего коридора
Купить машиноместо в строящемся ЖК: ДДУ и эскроу
Машино-место и нежилое помещение — такие же объекты долевого строительства, как квартира (пункт 2 статьи 2 закона № 214-ФЗ). Значит, работают те же правила: договор участия в долевом строительстве заключают письменно, он подлежит регистрации и считается заключённым с момента регистрации (часть 3 статьи 4), деньги вносят на счёт эскроу (статья 15.4), а за качество застройщик отвечает по статье 7. Что такое ДДУ и как работает эскроу, разобрано в статье что такое ДДУ.
Машиноместо и кладовую обычно оформляют отдельными договорами, и у каждого будет своя регистрация. Госпошлина для физических лиц: за регистрацию ДДУ — 700 ₽ (подпункт 30 пункта 1 статьи 333.33 НК), за регистрацию права собственности после ввода дома, если кадастровая стоимость не больше 20 млн ₽, — 4 000 ₽ (подпункт 22).
Ипотека на нежилое — это обычный кредит на условиях банка. Семейная ипотека по перечню целей на сайте ДОМ.РФ выдаётся на квартиру или дом, поэтому машиноместо в неё не включают. Об условиях программы — в статье семейная ипотека.
Налог и вычет
Имущественный вычет при покупке дают только за жилые дома, квартиры, комнаты, доли в них и землю под жилищное строительство (подпункт 3 пункта 1 статьи 220 НК). Машиноместо и кладовая в этот список не входят. Подробнее о самом вычете — в статье налоговый вычет при покупке квартиры.
Налог на имущество считают от кадастровой стоимости. Для гаражей и машиномест базовая ставка по Налоговому кодексу — до 0,1%, город может уменьшить её до нуля или увеличить не более чем в три раза (пункты 2 и 3 статьи 406). Для прочих объектов, куда попадает кладовая, — до 0,5%. Пенсионеры и другие льготники не платят налог за один гараж или машиноместо по своему выбору (пункты 3 и 4 статьи 407). Пример с условными цифрами: при кадастровой стоимости машиноместа 800 000 ₽ и ставке 0,1% налог составит 800 ₽ в год, кладовой за 300 000 ₽ по ставке 0,5% — 1 500 ₽ в год.
Сдать машиноместо в аренду
Машиноместа в ЖК не только покупают, но и снимают, поэтому место можно сдавать. Доход облагается НДФЛ: 13% при годовых доходах до 2,4 млн ₽, с превышения — 15% (статья 224 НК). Если арендатор — физическое лицо, декларацию 3-НДФЛ подаёте сами до 30 апреля следующего года (статья 229), а налог платите до 15 июля (пункт 4 статьи 228).
Стать самозанятым ради аренды машиноместа или кладовой не получится. Закон № 422-ФЗ не признаёт объектом налога на профессиональный доход доходы от передачи прав на недвижимость, кроме аренды жилых помещений (пункт 3 части 2 статьи 6). Для машиномест Минфин подтвердил это в письме от 06.06.2024 № 03-11-11/52481.
Паркинги и кладовые в новостройках Екатеринбурга
В новостройках Екатеринбурга подземный паркинг и кладовые стали обычной частью проекта. Например, в ЖК «Малевич» от PRINZIP кладовые устроены в паркинге, а в ЖК «Горки» — подземный паркинг с выходом с этажа и кладовые-келлеры. Цены на места и кладовые сильно отличаются от дома к дому, поэтому ориентируйтесь на прайс застройщика конкретного ЖК — у Брусники, Атомстройкомплекса, ЛСР, Форум-Групп и PRINZIP условия разные.
Для Екатеринбурга с его долгой зимой место в подземном паркинге — это машина без снега и наледи по утрам. Но перед покупкой посмотрите в проектной декларации, отапливается ли паркинг: от этого зависит и комфорт, и платёж за содержание. Ставки налога на имущество для Екатеринбурга устанавливает городская дума. Их можно проверить в сервисе ФНС «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам», выбрав Свердловскую область и Екатеринбург.
Частые ошибки
- закладывают в бюджет налоговый вычет за машиноместо, а его не дают
- рассчитывают включить место в семейную ипотеку или оплатить его маткапиталом
- покупают зависимое место, не уточнив, кто будет стоять впереди
- не узнают заранее, сколько стоит содержание паркинга
- оформляют самозанятость для сдачи машиноместа, хотя такой доход облагается НДФЛ
- покупают «место в паркинге», которое по документам оказывается долей без границ
Кладовая, паркинг и ремонт квартиры
Кладовая и машиноместо меняют и планировку ремонта. Если шины, велосипеды и сезонные вещи уезжают вниз, в квартире не нужна глубокая кладовка в коридоре, а гардеробную можно сделать компактнее — о вариантах в статье гардеробная в квартире. Решите это до дизайн-проекта, чтобы не строить лишние перегородки.
Кладовую часто считают складом на время ремонта, но не всё туда можно. Правила противопожарного режима запрещают хранить в подвальных, цокольных и подземных этажах легковоспламеняющиеся и горючие жидкости, баллоны с горючими газами и товары в аэрозольной упаковке (подпункт «а» пункта 16 Правил, утверждённых постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479). Растворители, лаки на органической основе и баллончики с пеной туда не уносите. Ламинат, паркет и двери тоже не стоит держать в сыром подвале: перед укладкой и монтажом им нужно привыкнуть к условиям квартиры. Само машиноместо по закону предназначено только для автомобиля, складировать на нём материалы нельзя.
Проще всего, когда хранить ничего не нужно. В тарифах «Лиман-М» доставка и разгрузка материалов уже включены, материалы мы закупаем сами и завозим под этап работ. Ориентир по бюджету: двухкомнатная квартира 60 м² в тарифе «Комфорт» — от 1 080 000 ₽ с материалами, а полный проект трёхкомнатной квартиры 95 м² в ЖК «Малевич» в стиле ультра-минимализм стоил 3 200 000 ₽ и занял 92 дня. Тариф — нижняя граница, итог зависит от проекта, а смета фиксируется до старта. Посчитать свою квартиру можно в калькуляторе, а как идёт ремонт после ключей — на странице ремонт в новостройке.
