Налоговый вычет при покупке квартиры — это возврат НДФЛ, который вы уже заплатили с зарплаты или другого облагаемого дохода. Закон даёт два вычета: на покупку жилья и на проценты по ипотеке. Семья может вернуть сотни тысяч рублей, но не сразу и не больше удержанного налога. Ниже — сколько можно вернуть по статье 220 НК РФ, кому положен вычет, как делят его супруги, когда он появляется в новостройке и как получить деньги быстрее. Суммы и порядок — на октябрь 2026 года, перед подачей документов сверьте детали в личном кабинете налогоплательщика.
Какой налоговый вычет при покупке квартиры положен
| Вычет на покупку | Вычет на проценты по ипотеке | |
|---|---|---|
| Где сказано | подп. 3 п. 1 и п. 3 ст. 220 НК РФ | подп. 4 п. 1 и п. 4 ст. 220 НК РФ |
| Лимит расходов | 2 000 000 ₽ | 3 000 000 ₽ уплаченных процентов |
| Максимум к возврату при ставке 13% | 260 000 ₽ | 390 000 ₽ |
| Сколько объектов | остаток лимита переносится на следующее жильё | только один объект |
| Что входит | цена квартиры, комнаты, дома, доли, а при покупке без отделки — отделка | проценты по целевому кредиту на жильё и по кредиту на его рефинансирование |
Вычет — это сумма, на которую уменьшают облагаемый доход, а не сумма выплаты. Вернуть можно только налог, который реально удержали. Если доход за год больше 2,4 млн ₽ и часть его облагается по ставке 15% (статья 224 НК РФ), возврат может оказаться больше 13% — точную цифру покажет декларация. Повторно эти вычеты не предоставляют (пункт 11 статьи 220), а неиспользованный за год остаток переносится на следующие годы, пока не будет выбран полностью (пункт 9).
Кто может получить налоговый вычет при покупке квартиры
- Тот, кто платит НДФЛ. Чаще всего это работник по трудовому договору: налог с зарплаты удерживает работодатель. Самозанятые на налоге на профессиональный доход и предприниматели на спецрежимах с этих доходов НДФЛ не платят, и вернуть им нечего
- Пенсионеры. Им разрешено перенести остаток вычета на три года, непосредственно предшествующие году, в котором он образовался, и вернуть налог с зарплаты за эти годы (пункт 10)
- Родители, купившие жильё детям до 18 лет. Вычет за ребёнка получает родитель, который платил (пункт 6)
- Супруги. У каждого свой лимит, об этом ниже
Кому и в какой части вычет не дадут (пункт 5 статьи 220):
- в части цены, оплаченной работодателем, материнским капиталом или выплатами из бюджета
- если продавец — взаимозависимое лицо: супруг, родители, дети, братья и сёстры, опекун или подопечный (подпункт 11 пункта 2 статьи 105.1 НК РФ)
Налоговый вычет при покупке квартиры в ипотеку
В основной вычет идёт цена квартиры целиком, включая часть, оплаченную кредитом: лимит 2 млн ₽ обычно выбирается сразу. Вычет на проценты — отдельный и копится годами: каждый год вы заявляете проценты, которые фактически заплатили банку, пока не наберёте 3 млн ₽. Подтверждают их кредитным договором и документами об уплате процентов, обычно справкой банка (пункт 4).
Три правила, о которых часто забывают:
- вычет на проценты дают только по одному объекту недвижимости (абзац второй пункта 4). Если сейчас ипотека небольшая, а позже планируете крупную, подумайте, где он принесёт больше
- проценты по кредиту, которым рефинансировали ипотеку на жильё, тоже входят в вычет (подпункт 4 пункта 1)
- проценты, погашенные материнским капиталом или выплатами из бюджета, в вычет не входят (пункт 5)
Как оплатить часть цены или ипотеки сертификатом и почему эта часть не попадает в вычет — в статье квартира на материнский капитал.
Вычет для супругов
Квартира, купленная в браке, — совместная собственность супругов, на кого бы из них она ни была оформлена (статья 34 Семейного кодекса). У каждого супруга свой лимит: 2 млн ₽ на покупку и 3 млн ₽ на проценты. Расходы распределяют заявлением, которое подают в налоговую вместе с документами (подпункт 6 пункта 3 статьи 220). Распределить можно так, как выгоднее семье, но в пределах фактических расходов и лимитов каждого. Если один из супругов уже получил вычет по прошлой квартире, расходы разумно записать на второго.
Налоговый вычет при покупке квартиры в новостройке
При покупке по договору долевого участия право на вычет возникает с даты подписания передаточного акта, а обратиться за ним можно после регистрации права собственности (подпункт 2.1 пункта 3 статьи 220). На вторичном рынке право возникает с даты регистрации права собственности (подпункт 2). Если акт подписан в 2026 году, а собственность оформили в 2027-м, вычет можно заявить с 2026 года, но подать документы получится только после регистрации. Как проходит регистрация — в статье регистрация права собственности на новостройку, что проверить в акте — в статье акт приёма-передачи квартиры.
Если в договоре сказано, что квартира передаётся без отделки, расходы на отделку можно включить в тот же лимит 2 млн ₽. Условия, список расходов и документы подробно разобраны в статье налоговый вычет на ремонт квартиры.
Как получить налоговый вычет при покупке квартиры
| Способ | Как работает | Сроки |
|---|---|---|
| Декларация 3-НДФЛ (п. 7 ст. 220) | после окончания года подаёте декларацию с документами через личный кабинет | камеральная проверка до 3 месяцев (п. 2 ст. 88 НК РФ), затем возврат на счёт |
| Через работодателя (п. 8 ст. 220) | подаёте в налоговую заявление о подтверждении права, она сама передаёт подтверждение работодателю, и НДФЛ перестают удерживать | рассмотрение заявления до 30 календарных дней |
| Упрощённый порядок (п. 8.1 ст. 220, ст. 221.1) | банк передаёт сведения о расходах в налоговую, в личном кабинете появляется заполненное заявление | данные — не позднее 20 марта следующего года, проверка до 30 календарных дней |
Упрощённый порядок работает, если ваш банк участвует в обмене информацией с налоговой: перечень банков публикуется на сайте ФНС. В нём вычет можно получить не более чем за три года, предшествующие году подачи заявления (пункт 2 статьи 221.1). Через работодателя деньги приходят быстрее, но частями — вместе с зарплатой без удержания налога.
Документы для вычета
По подпункту 6 пункта 3 и пункту 4 статьи 220:
- договор купли-продажи квартиры или договор долевого участия с передаточным актом
- документы об оплате: банковские выписки о переводе продавцу, платёжные поручения, квитанции
- кредитный договор и документы об уплате процентов, если заявляете вычет по ипотеке
- заявление супругов о распределении расходов, если квартира куплена в браке в совместную собственность
- свидетельство о рождении ребёнка, если квартира куплена на него
Расчёт на примере
Супруги покупают в браке квартиру в новостройке в Екатеринбурге за 7 000 000 ₽: 1 400 000 ₽ своих денег, 5 600 000 ₽ в ипотеку.
- Вычет на покупку. Каждый заявляет по 2 000 000 ₽ расходов. При ставке 13% это по 260 000 ₽, вместе 520 000 ₽. Оставшиеся 3 000 000 ₽ цены сверх лимитов вычет не увеличивают
- Вычет на проценты. Допустим, за первый год банку заплатили 400 000 ₽ процентов и распределили их пополам: каждому к возврату по 26 000 ₽. Так — каждый год, пока у каждого не наберётся по 3 000 000 ₽ процентов
- Сколько ждать. Если у мужа зарплата 120 000 ₽ в месяц, за год с неё удерживают 187 200 ₽ налога, значит его 260 000 ₽ вернутся за два года. С зарплаты жены 80 000 ₽ в месяц удерживают 124 800 ₽ в год, и её вычет растянется на три года
Цифры условные, по своим данным посчитайте в личном кабинете налогоплательщика.
Налоговый вычет при покупке квартиры в Екатеринбурге
В налоговую своего района идти не обязательно. Декларацию и заявление о вычете подают в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС, а свою инспекцию по месту жительства можно найти по адресу регистрации на nalog.gov.ru. Если инспекция отказала, жалобу подают через неё же в вышестоящий орган — УФНС России по Свердловской области, в том числе через личный кабинет (пункт 1 статьи 139 и статья 139.2 НК РФ).
С ценами Екатеринбурга лимит 2 млн ₽ почти всегда выбирается сразу: средняя квартира в новостройках города стоит около 9 млн ₽ (bnMAP.pro, данные на 8 октября 2026 года). Поэтому квартиру, купленную в браке, выгодно заявить на обоих супругов: вместе до 520 000 ₽ возврата вместо 260 000 ₽.
Областные деньги в вычет не входят: пункт 5 статьи 220 исключает расходы, покрытые материнским капиталом и выплатами из бюджетов. Если часть цены оплачена областным материнским капиталом Свердловской области — его дают при рождении третьего и следующих детей, — эту сумму из расходов вычтут. Если вы получаете областную компенсацию процентов по ипотеке молодым мамам (до 500 000 ₽ по постановлению правительства области № 288-ПП), в вычет по процентам заявляйте только ту часть, которая осталась на вас.
В каких ЖК квартиры передают без отделки — тогда в тот же лимит можно включить и отделку, — видно в разделе ЖК Екатеринбурга.
Где теряют деньги
- покупают квартиру у родителей, детей, братьев или сестёр — вычета не будет
- не распределяют расходы между супругами, и один упирается в лимит, а лимит второго пропадает
- заявляют вычет по процентам по маленькой ипотеке, а потом берут крупную — второй раз не дадут
- считают в вычет материнский капитал или субсидию
- не подают декларацию за следующие годы, и остаток вычета просто лежит
- закладывают будущий возврат в первый этап ремонта, хотя деньги придут не раньше следующего года
Вычет и ремонт: как планировать бюджет
Вычет — хорошая подушка, но не деньги на старт ремонта. По декларации возврат придёт после окончания года и проверки, через работодателя — частями, вместе с зарплатой. Поэтому первые этапы ремонта лучше планировать из своих средств, а возврат направить на финишные работы, мебель или досрочное погашение ипотеки.
По времени всё складывается удобно. Пока Росреестр регистрирует право, можно принять квартиру, заказать замер и смету. Недостатки, записанные в акт при приёмке квартиры, застройщик устраняет сам, и они не попадают в смету ремонта. А документы на вычет подаются после регистрации — как раз когда ремонт идёт полным ходом.
Для ориентира: ремонт двухкомнатной квартиры 60 м² в тарифе «Стандарт» с материалами стоит от 840 000 ₽ (60 × 14 000 ₽), в тарифе «Комфорт» — от 1 080 000 ₽ (60 × 18 000 ₽). Максимальный вычет на покупку для одного человека — 260 000 ₽, то есть примерно четверть бюджета «Комфорта». Точную сумму под свою квартиру можно прикинуть в калькуляторе, а как идёт ремонт в пустой коробке — на странице ремонт в новостройке.
Если квартира куплена без отделки и лимит 2 млн ₽ не выбран покупкой, документы по ремонту тоже пригодятся для вычета: договор, акты по этапам и платежи на того, кто будет его заявлять. А если на ремонт не хватает своих денег, сравните варианты в статье ипотека на ремонт квартиры.
