Налоговый вычет на ремонт ищут часто, но в Налоговом кодексе такого вычета нет. Есть имущественный вычет на покупку жилья, и в него при одном условии можно включить расходы на отделку: если квартиру или дом купили без отделки и это прямо написано в договоре. Всё остальное — ремонт вторички, обновление купленной с отделкой новостройки, ремонт готового дома — в вычет не входит. Ниже — что именно говорит статья 220 НК РФ, сколько реально можно вернуть и какие документы собрать. Текст сверен с редакцией кодекса 2026 года, но для своей ситуации проверяйте детали в инспекции или у налогового консультанта.
Есть ли налоговый вычет на ремонт квартиры: короткий ответ
| Ситуация | Можно ли включить расходы на ремонт в вычет |
|---|---|
| Новостройка по ДДУ, в договоре — без отделки | да, в пределах общего лимита 2 млн ₽ |
| Новостройка, в договоре описана черновая или предчистовая отделка | зависит от формулировки договора, уточняйте в инспекции |
| Новостройка с чистовой отделкой от застройщика | нет |
| Вторичка, купленная с отделкой | нет |
| Свой дом, который строите сами | да: материалы, работы, проект, подключение к сетям |
| Дом, купленный недостроенным или без отделки | да, если это указано в договоре |
| Ремонт купленного готового дома | нет |
Что говорит статья 220 НК РФ
Расходы на отделку входят в имущественный вычет по подпункту 3 пункта 1 статьи 220 НК РФ — тот самый вычет на покупку жилья. Ключевые нормы из пункта 3 этой статьи:
- Что включают для квартиры. Расходы на приобретение квартиры или прав на неё в строящемся доме, расходы на отделочные материалы, на работы по отделке, а также на разработку проектной и сметной документации на отделочные работы (подпункт 4)
- Главное условие. Расходы на отделку принимают к вычету, только если договор, по которому купили квартиру, предусматривает приобретение квартиры или прав на неё без отделки (подпункт 5)
- Лимит. Вычет предоставляется в размере фактических расходов, но не больше 2 000 000 ₽ — на покупку и отделку вместе (подпункт 1)
- Когда возникает право. Для квартиры по договору долевого участия — с даты подписания передаточного акта, но обратиться за вычетом можно после регистрации права собственности (подпункт 2.1)
Ещё три правила из той же статьи, которые часто упускают:
- в вычет не входят расходы, покрытые материнским капиталом, деньгами работодателя или бюджетными выплатами (пункт 5)
- если в году вычет не использован полностью, остаток переносится на следующие годы (пункт 9)
- повторно этот вычет не предоставляется (пункт 11), но если лимит в 2 млн ₽ не выбран, остаток можно использовать при покупке другого жилья (подпункт 1 пункта 3)
Налоговый вычет на ремонт квартиры в новостройке
Посмотрите договор до того, как считать вычет
Всё решает одна фраза в договоре долевого участия или купли-продажи. Если там написано, что квартира передаётся без отделки, расходы на отделку можно заявлять. Если договор описывает отделку застройщика — черновую, предчистовую White Box или чистовую, — налоговая будет смотреть, что именно в нём сказано. Квартира с чистовой отделкой под вычет на отделку точно не подходит. Квартиры с черновой и предчистовой отделкой — спорная зона: формулировки у застройщиков разные, и прежде чем рассчитывать на возврат, лучше задать вопрос своей инспекции с текстом договора на руках.
Чем отличаются черновая и предчистовая отделка по составу работ — на страницах черновая отделка и предчистовая отделка.
Почему лимит часто уже выбран покупкой
Это самая неприятная часть, и о ней редко говорят. Лимит в 2 млн ₽ общий: и на квартиру, и на отделку. Если квартира стоила больше 2 млн ₽ — а в Екатеринбурге новостройки почти всегда дороже, — лимит выбирается самой покупкой, и расходы на отделку уже ничего не добавляют.
Отделка реально увеличивает возврат в нескольких случаях:
- квартира стоила меньше 2 млн ₽, и после покупки остался неиспользованный лимит
- квартира куплена супругами в совместную собственность, и расходы распределены между ними так, что у одного остаётся неиспользованный лимит
- часть цены оплачена материнским капиталом или бюджетными деньгами, которые в вычет не входят, а свои расходы на отделку его дополняют
Расчёт на примере
Супруги покупают в совместную собственность квартиру без отделки за 3 400 000 ₽ и делают в ней ремонт. У каждого из них свой лимит 2 млн ₽, а расходы супруги распределяют между собой заявлением, которое подают в налоговую.
- муж заявляет 2 000 000 ₽ стоимости квартиры — его лимит выбран полностью
- жена заявляет оставшиеся 1 400 000 ₽ — у неё остаётся 600 000 ₽ лимита
- эти 600 000 ₽ жена закрывает расходами на отделку, которые оплатила сама и подтвердила документами
Итог по ставке 13%: муж — до 260 000 ₽, жена — до 260 000 ₽, из них 78 000 ₽ появились благодаря отделке. Вернуть за год можно не больше налога, удержанного за этот год, остаток переходит на следующие годы. С 2025 года для доходов выше 2,4 млн ₽ в год действует повышенная ставка, поэтому точную сумму к возврату покажет расчёт по декларации.
Какие расходы на ремонт квартиры входят в вычет
По подпункту 4 пункта 3 статьи 220 в вычет входят три группы расходов:
- Отделочные материалы. Штукатурка, стяжка, плитка, краска, обои, напольные покрытия и другие материалы для отделки
- Работы по отделке. По договору подряда с организацией или предпринимателем, с актами выполненных работ
- Проект и смета на отделочные работы. Расходы на разработку проектной и сметной документации
Мебель и бытовая техника к отделке не относятся. По сантехнике, дверям и встроенным элементам позиция налоговой зависит от того, как они названы в документах, поэтому спорные позиции лучше обсудить с инспекцией заранее, а не после подачи декларации.
Документы для вычета
Список документов задаёт подпункт 6 пункта 3 статьи 220. Для квартиры в новостройке с отделкой:
- договор долевого участия и передаточный акт (или договор купли-продажи)
- договор подряда на отделку, смета и акты выполненных работ
- документы об оплате: кассовые и товарные чеки, банковские выписки, платёжные поручения
- при покупке материалов у физических лиц — акты о закупке с паспортными и адресными данными продавца
- заявление супругов о распределении расходов, если квартира в совместной собственности
Как сделать так, чтобы документы потом не пришлось восстанавливать:
- договор подряда, акты и платежи оформляйте на того, кто будет заявлять вычет
- платите с карты или счёта, а не наличными без чека
- просите товарный чек с перечнем материалов, а не только кассовый
- проверьте, что в договоре подряда указан адрес квартиры
Как читать договор на ремонт и что в нём должно быть — в статье договор на ремонт квартиры, а как устроена смета — в статье смета на ремонт квартиры.
Как получить вычет
Статья 220 НК РФ даёт три пути:
- Декларация 3-НДФЛ по окончании года — основной способ (пункт 7). Подаётся через личный кабинет налогоплательщика с копиями документов
- Через работодателя в течение года (пункт 8). Сначала налоговая подтверждает право на вычет, потом работодатель перестаёт удерживать НДФЛ из зарплаты
- Упрощённый порядок по статье 221.1 НК РФ, когда сведения о расходах передаёт в налоговую банк. Он работает для расходов, прошедших через банки — участники обмена информацией, а расходы на отделку обычно подтверждают декларацией
Расходы на отделку часто растягиваются на год-два. Если часть отделки оплачена уже после первой декларации, спросите в инспекции, как добавить эти расходы: закон разрешает переносить неиспользованный остаток вычета на следующие годы (пункт 9), а порядок оформления поздних чеков лучше подтвердить заранее.
Налоговый вычет на ремонт квартиры во вторичке
Вычета нет. Готовую квартиру на вторичном рынке покупают с отделкой, какой бы старой она ни была, а условие подпункта 5 — договор о покупке квартиры без отделки — не выполняется. Капитальный ремонт, замена проводки и труб, перепланировка — всё это за свой счёт.
Единственное исключение — квартира, которая по договору купли-продажи прямо приобретается без отделки. Например, квартира в новом доме, купленная у предыдущего владельца, который не делал ремонт. Тогда решает формулировка договора, как и в новостройке.
Налоговый вычет на ремонт дома
С домом правила шире, чем с квартирой. По подпункту 3 пункта 3 статьи 220 в фактические расходы на строительство или покупку дома входят:
- разработка проектной и сметной документации
- строительные и отделочные материалы
- покупка дома, в том числе не оконченного строительством
- работы по строительству, достройке и отделке
- подключение к сетям электро-, водо- и газоснабжения и канализации или создание автономных систем
Расходы на достройку и отделку купленного дома принимают, только если договор предусматривает покупку недостроенного дома или дома без отделки. Право на вычет при строительстве возникает с даты регистрации права собственности на дом. Ремонт купленного готового дома в вычет не входит.
Как получить налоговый вычет на ремонт дома: собрать договор на строительство или покупку, документы о регистрации права собственности, все чеки на материалы и акты работ, затем подать 3-НДФЛ. Лимит тот же — 2 млн ₽ на дом и землю вместе. Про ремонт загородного жилья — на странице ремонт дома и таунхауса.
Налоговый вычет на ремонт квартиры в Екатеринбурге
Сначала посмотрите, в каком виде сдают ваш дом. По нашему каталогу у многих застройщиков Екатеринбурга предчистовая отделка: например, «Брусника в Академическом» передаёт квартиры с выровненными стенами, перегородками, разведённой электрикой и стяжкой. Это как раз спорная зона — решает формулировка ДДУ. Квартиры без отделки тоже есть: по данным каталога «Карта метров», так сдаётся последняя очередь «Форум сити» в центре. С таким договором условие подпункта 5 выполнить проще всего.
Потом прикиньте лимит. Средняя квартира в новостройках города стоит около 9 млн ₽, метр — 176,7 тыс. ₽ (bnMAP.pro, данные на 8 октября 2026 года). Даже студия 25 м² по средней цене — около 4,4 млн ₽, это больше лимитов двух супругов вместе. Поэтому в Екатеринбурге отделка добавляет возврат, только если после покупки у кого-то из покупателей остался свободный лимит.
И подготовьте документы. Если материалы закупает подрядчик, ваш расход для налоговой — оплата по договору подряда. Поэтому в смете и актах отделочные работы и материалы лучше видеть отдельно, а платить — со своей карты или счёта на компанию. Спорный вопрос о предчистовой отделке задайте инспекции письменно через личный кабинет и приложите ДДУ: ответ останется в переписке.
Частые ошибки
- Рассчитывать на вычет за ремонт вторички. Его нет, и бюджет ремонта стоит считать без этих денег
- Не прочитать договор с застройщиком. Если в нём описана отделка, вычет на ремонт может не дать ничего
- Забыть, что лимит общий. Квартира за 5 млн ₽ уже выбирает весь лимит, отделка сверх него не возвращается
- Платить наличными без документов. Нет чека или выписки — нет расхода для налоговой
- Оформить договор подряда на одного, а платить с карты другого. Вычет заявляет тот, кто платил и на кого оформлены документы
- Не распределить расходы между супругами. Без заявления о распределении часть лимита может пропасть
Если ремонт делаем мы
Мы не налоговые консультанты и не обещаем вычет — его даёт налоговая по вашим документам. Но документы по ремонту у заказчиков «Лиман-М» всегда на руках: договор с фиксированной сметой и сроком, акты по каждому этапу — после черновой, после отделки и финальной приёмки, — и оплата по этапам, которую видно в банковских выписках. Материалы закупаем мы и показываем закупочные счета поставщиков. Дизайн-проект при ремонте под ключ дарим, поэтому в расходах он не появляется. Подробнее о том, как устроены этапы и оплата, — на странице как мы работаем, а о ремонте в пустой коробке — на странице ремонт в новостройке.
