Военная ипотека — это кредит на жильё для участников накопительно-ипотечной системы (НИС), который за военнослужащего гасит государство. На октябрь 2026 года накопительный взнос — 411 184,90 ₽ в год, около 34 265 ₽ в месяц. Ниже — как работает система, сколько реально даёт банк, чем отличается семейная военная ипотека, что изменилось в 2026 году и что будет при увольнении. Цифры — по закону № 117-ФЗ, закону о бюджете и разъяснениям Росвоенипотеки и ДОМ.РФ. Перед сделкой сверяйте их с банком и Росвоенипотекой.
Как устроена накопительно-ипотечная система
Участнику НИС открывают именной накопительный счёт. Каждый год государство зачисляет туда накопительный взнос, сумму которого устанавливает закон о федеральном бюджете, плюс доход от инвестирования накоплений. Взнос по закону ежегодно индексируют не меньше чем на прогнозную инфляцию.
Через три года участия можно заключить с Росвоенипотекой договор целевого жилищного займа (ЦЖЗ). Деньги со счёта идут на первоначальный взнос, а дальше Росвоенипотека вносит платежи по ипотеке в пределах взносов, пока человек служит. Сам заём на период службы беспроцентный. Квартира до погашения кредита в залоге и у банка, и у государства.
Кто участвует. Обязательно включают, например, офицеров, получивших звание после 1 января 2005 года, и прапорщиков и мичманов с первым контрактом после этой даты и тремя годами службы по контракту. По рапорту могут вступить сержанты, старшины, солдаты и матросы, заключившие второй контракт после 1 января 2005 года, и ещё несколько категорий из статьи 9 закона № 117-ФЗ. Семейное положение и наличие другого жилья значения не имеют.
Условия военной ипотеки в 2026 году
| Условие | На октябрь 2026 года |
|---|---|
| Накопительный взнос | 411 184,90 ₽ в год, около 34 265 ₽ в месяц |
| Когда можно использовать | через три года участия, участникам боевых действий — сразу после включения в реестр |
| Первоначальный взнос | из накоплений на счёте, можно добавить свои деньги и материнский капитал |
| Ставка, срок, максимальная сумма | устанавливает банк, закон их не регулирует |
| Срок кредита | обычно до 45 лет у женщин и 50 лет у мужчин на дату погашения |
| Подтверждение дохода | не нужно, долговую нагрузку по таким кредитам банк не рассчитывает |
| Что можно купить | квартиру в новостройке или на вторичном рынке, дом с участком, в любом регионе |
| Что нельзя | строить дом по ипотеке, иметь два ипотечных кредита одновременно |
Порядок такой: рапорт командиру части, свидетельство о праве на ЦЖЗ (оно действует 6 месяцев), заявка в банк-партнёр, выбор квартиры, кредитный договор, затем документы в Росвоенипотеку. Её проверка занимает до 10 рабочих дней для вторички и до 30 — для новостройки, после договора ЦЖЗ на сделку отводится 3 месяца. Всё оформление по оценке ДОМ.РФ — около двух месяцев, поэтому квартиру лучше выбрать заранее, пока свидетельство действует.
Что изменилось с 3 июля 2026 года
Приказом министра обороны от 18 мая 2026 года № 322 поправлен стандарт ипотечного кредита для участников НИС. Из своих денег теперь можно вносить до 50% расчётного платежа вместо прежних 25%: банк вправе одобрить кредит больше, если военнослужащий готов доплачивать заметную часть сам. Второе изменение — при аккредитиве с господдержкой деньги перечисляют до регистрации залога, сделка идёт быстрее.
Военная ипотека для участников СВО
Закон о НИС разрешает участникам боевых действий заключать договор ЦЖЗ с даты включения в реестр, без трёх лет накоплений. Это главная льгота. Но чем дольше копятся взносы, тем больше денег на счёте для первоначального взноса, поэтому, если с покупкой можно подождать, иногда это выгоднее. Отдельной федеральной ипотеки для участников СВО со своей ставкой, как разъясняет ДОМ.РФ, нет: доступны военная, семейная и другие программы на общих условиях.
Если ипотека взята до службы, закон № 377-ФЗ позволяет участникам СВО и их семьям оформить кредитные каникулы — это отсрочка платежей, а не списание долга.
Сколько дают по военной ипотеке: расчёт
Банк считает кредит так: какую сумму можно погасить ежемесячным взносом государства за срок до предельного возраста. Расчёт условный: ставки 16% и 18% взяты для примера, у каждого банка своя ставка по военной ипотеке.
| Срок кредита | Ставка 16% | Ставка 18% |
|---|---|---|
| 15 лет | около 2,33 млн ₽ | около 2,13 млн ₽ |
| 20 лет | около 2,46 млн ₽ | около 2,22 млн ₽ |
К кредиту добавляются накопления. Для примера: три взноса по 411 185 ₽ — около 1,23 млн ₽. Реальная сумма на счёте другая, в ней есть и доход от инвестирования, её показывает выписка. Итого бюджет покупки в примере — около 3,5–3,7 млн ₽. Удлинение срока с 15 до 20 лет добавляет немного: при высокой ставке основная часть платежа уходит на проценты.
Как посчитать военную ипотеку самому
Калькулятор военной ипотеки есть у каждого банка-партнёра, но прикинуть можно и в обычном ипотечном калькуляторе:
- Узнайте срок: сколько лет осталось до возраста, к которому банк требует погасить кредит
- В поле «платёж» поставьте 34 265 ₽ — это взнос государства на 2026 год в месяц
- Подставьте ставку банка: калькулятор покажет сумму кредита
- Прибавьте остаток на накопительном счёте — получится бюджет покупки без своих денег
Список банков, которые выдают военную ипотеку, публикует Росвоенипотека. Ставки у них разные, а разница даже в 1–2 пункта при таком платеже меняет сумму кредита на сотни тысяч рублей, поэтому сравнивайте не рекламную ставку, а полную стоимость кредита.
Индексация 2027 года: в проекте бюджета на 2027 год, внесённом в Госдуму, взнос — 427 632,3 ₽, около 35 636 ₽ в месяц. Это плюс 4% к платежу, примерно на столько же вырастет и сумма кредита, которую можно обслуживать. Цифра станет окончательной после принятия закона.
Семейная военная ипотека
Правила семейной ипотеки (решение Минфина от 22 сентября 2026 года) прямо предусматривают военных. Участник НИС может быть единственным заёмщиком — правило об обязательном созаёмщике-супруге на него не распространяется. Платежи по такому кредиту разрешено рассчитывать от размера накопительного взноса. Условие то же, что у всех: ребёнок младше 7 лет на дату кредитного договора или ребёнок-инвалид.
Выгода в ставке. Тот же платёж 34 265 ₽ при сроке 20 лет покрывает кредит:
| Семья | Ставка в регионах | Кредит при платеже 34 265 ₽ |
|---|---|---|
| один ребёнок | до 10% | около 3,55 млн ₽ |
| двое детей | до 8% | около 4,10 млн ₽ |
| трое и больше | до 6% | около 4,78 млн ₽ |
Для сравнения, по рыночной ставке 18% — около 2,22 млн ₽. Подвох — срок субсидии: по договорам с 1 октября 2026 года государство доплачивает банку не дольше 15 лет. Потом ставка может вырасти до ставки договора плюс 4 пункта или ключевой ставки плюс 3 пункта, смотря что меньше. В примере с одним ребёнком на последние 5 лет при 14% платёж — около 37 500 ₽ против 34 265 ₽ сейчас. Разницу может покрыть индексация взноса, иначе придётся доплачивать. Остальные условия программы — в статье семейная ипотека в 2026 году.
Увольнение, развод и досрочное погашение
Право на накопления возникает при выслуге 20 лет или 10 лет, если увольняют по возрасту, состоянию здоровья, сокращению или семейным обстоятельствам. Тогда долг перед государством не возвращают, но остаток кредита банку платят сами.
При увольнении раньше и без этих оснований деньги ЦЖЗ — первоначальный взнос и все платежи государства — нужно вернуть Росвоенипотеке ежемесячно в течение 10 лет, а при увольнении по ряду оснований ещё и с процентами. Одновременно продолжается платёж банку. Досрочное погашение кредита эту обязанность не снимает: обязательства по ЦЖЗ остаются. Как выгоднее гасить кредит досрочно в обычной ипотеке — в статье досрочное погашение ипотеки.
При разводе помните про залог: продать, подарить или переоформить квартиру можно только с согласия залогодержателей, то есть банка и государства. Как делить такую квартиру, решают соглашением или через суд, заранее узнайте позицию банка и Росвоенипотеки.
Налоговый вычет по военной ипотеке дают только на свои деньги, вложенные в покупку. Если всё оплачено из НИС, вычета нет.
Военная ипотека в Екатеринбурге
Квартиру по военной ипотеке можно купить в любом регионе, место службы значения не имеет, так что Екатеринбург доступен всем участникам НИС. Новостройка должна быть у застройщика, аккредитованного банком-партнёром, а на сайте Росвоенипотеки есть карта аккредитованных объектов. Смотрите по конкретному дому, а не только по имени застройщика, и сверьте это до брони квартиры.
Главное ограничение — цена. Средний метр в новостройках города — 176,7 тыс. ₽, средняя квартира — около 9 млн ₽ (bnMAP.pro, данные на 8 октября 2026 года). Бюджет из примера выше, 3,5–3,7 млн ₽, — это примерно 20 м² по средней цене новостройки. Варианты: студия, однокомнатная квартира на вторичке, доплата своими деньгами, материнский капитал или семейная военная ипотека. Её в Екатеринбурге можно взять только на новостройку: вторичку по семейной ипотеке здесь не купить.
На вторичке банк проверит дом: аварийность, незаконные перепланировки, документы. В хрущёвках и брежневках чаще всего спотыкаются как раз о перепланировку. Какие дома строятся в городе и с какой отделкой — в разделе ЖК Екатеринбурга, про покупку старого фонда в кредит — в статье ипотека на вторичку.
Частые ошибки
- рассчитывать сумму кредита от цены квартиры, а не от взноса государства: банк считает наоборот
- выбрать квартиру после получения свидетельства и не уложиться в 6 месяцев
- взять новостройку у застройщика без аккредитации банка
- брать кредит на 20 лет «ради суммы»: при высокой ставке прибавка небольшая, а срок длиннее
- не учесть, что по семейной военной ипотеке через 15 лет ставка может вырасти
- уволиться до 20 лет выслуги без льготного основания и узнать о возврате денег ЦЖЗ уже после рапорта
- купить квартиру у родственников: банк может увидеть в этом попытку обналичить заём
- потратить все свои деньги на доплату к взносу и не оставить ничего на ремонт
Квартира по НИС и ремонт
Деньги НИС идут только на покупку жилья и погашение ипотеки. Ремонт ни накопления, ни целевой заём не покрывают, его оплачивают из своих денег. Поэтому бюджет считайте сразу целиком: квартира плюс ремонт плюс переезд.
Ориентир по ремонту — площадь × тариф. У «Лиман-М» тарифы с материалами: Стандарт от 14 000 ₽/м², Комфорт от 18 000 ₽/м², Премиум от 22 000 ₽/м². Студия 25 м² в «Стандарте» — от 350 000 ₽, однокомнатная 40 м² в «Комфорте» — от 720 000 ₽. Полные бюджеты наших проектов выше нижней границы тарифа: итог зависит от проекта и материалов, смета фиксируется в договоре до старта. Посчитать заранее можно в калькуляторе.
Если покупаете новостройку, сначала примите квартиру и запишите недостатки в акт: их застройщик исправит сам, а не за ваш ремонт. Как это сделать — на странице приёмка квартиры. Ремонт у нас оплачивается по этапам: 25% при договоре, 25% после черновых работ, 30% после отделки, 20% после финальной приёмки, поэтому большую сумму сразу собирать не нужно. Что входит в работы после ключей — на странице ремонт в новостройке.
