Ипотека на вторичку в 2026 году — это в основном рыночный кредит: льготные программы почти все про новостройки. В октябре 2026 года средняя ставка по ипотеке на вторичное жильё у крупнейших банков — 18,69%, почти как на новостройки. Ниже — какие программы работают на вторичном рынке, когда доступна семейная ипотека на вторичку, какой нужен взнос, зачем оценка квартиры для ипотеки и сколько это стоит в месяц. Условия на октябрь 2026 года, перед сделкой сверяйте их с банком.
Какая ипотека на вторичку есть в 2026 году
| Программа | Можно ли на вторичку | Условия |
|---|---|---|
| Рыночная ипотека | да | ставка банка, в октябре в среднем 18,69% |
| Семейная ипотека | только в малых городах | город, где строится не больше 2 многоквартирных домов, дом не старше 20 лет |
| IT-ипотека | нет | только жильё у застройщика и строительство дома |
| Военная ипотека | да | квартира или дом с участком в любом регионе |
| Материнский капитал | да | на первоначальный взнос или погашение кредита |
| Субсидия «Молодая семья» | да | 30–35% расчётной стоимости, супругам до 35 лет |
Дом на вторичном рынке по семейной ипотеке не купить: программа разрешает вторичку только в многоквартирных домах малых городов, а дома — у застройщика или стройку по договору подряда. По рыночной и военной ипотеке готовый дом с участком купить можно.
Ставки по ипотеке на вторичку в октябре 2026
По обзору ДОМ.РФ на 21 октября 2026 года средневзвешенная ставка у 20 крупнейших банков — 18,69% на вторичном рынке и 18,74% на первичном, за неделю она не изменилась. Предложения в обзоре — от 15,9% у банка «Кубань Кредит» до 19,4% у ВТБ, у Сбера — 18,7%. Банк России 23 октября 2026 года сохранил ключевую ставку 14%, но ипотечные ставки за ней автоматически не следуют.
Минимальная ставка в рекламе не означает, что её дадут вам. Итог зависит от взноса, дохода, кредитной истории и того, оформите ли вы страхование жизни. Сравнивайте полную стоимость кредита — она учитывает и страховки, и комиссии. Как банк решает, одобрять ли кредит, — в статье одобрение ипотеки.
Семейная ипотека на вторичку
Правила с 1 октября 2026 года (решение Минфина от 22 сентября 2026 года) разрешают семейную ипотеку на вторичку, если выполнены все условия:
- в семье ребёнок младше 7 лет на дату кредитного договора
- квартира в городе, где по данным единой системы жилищного строительства строится не больше двух многоквартирных домов. Москва, Петербург, Московская и Ленинградская области не подходят
- дом не старше 20 лет, не аварийный и не реконструированный
- квартиру раньше не покупали по семейной ипотеке как вторичку
- продавец не родственник и не другое взаимозависимое лицо
Список городов ДОМ.РФ обновляет каждые полгода, свой город можно проверить в сервисе на сайте. Ставки те же, что для новостроек: в регионах до 10% при одном ребёнке, до 8% при двух, до 6% при трёх. Семьям с ребёнком-инвалидом вторичка доступна в регионах, где многоквартирные дома не строятся вообще. Рефинансировать ипотеку на вторичку по семейной программе нельзя. Все условия — в статье семейная ипотека.
Условия ипотеки на вторичку: взнос и требования
Первоначальный взнос. Минимум задаёт банк, но Банк России ограничивает рискованные кредиты. С 1 октября 2026 года по ипотеке на готовое жильё кредиты, где долг больше 80% стоимости залога или платежи по всем долгам выше 80% дохода, — не больше 15% выдач банка. Если долг больше 80% стоимости и платежи выше 50% дохода одновременно — не больше 5%. На практике взнос меньше 20% на вторичку одобряют редко, а ставка часто ниже при взносе 30% и больше. Чем закрыть взнос — в статье первоначальный взнос по ипотеке.
Требования к квартире. Банк берёт квартиру в залог и проверяет её: дом не аварийный и не под снос, нет незаконной перепланировки, документы продавца в порядке, нет арестов. После сделки квартиру обязательно страхуют от утраты и повреждения на всё время кредита — это требование закона об ипотеке. Что ещё страхуют и как не переплатить — в статье страхование ипотеки.
Оценка квартиры для ипотеки
По закону об ипотеке оценку предмета залога указывают в договоре по соглашению с банком, и для этого банк требует отчёт оценщика. Заказывает и оплачивает его покупатель, обычно у оценщика из списка, который принимает банк. Оценщик смотрит квартиру, сравнивает с похожими предложениями и пишет рыночную стоимость.
Почему это важно: лимиты ЦБ считают долг к справедливой стоимости залога, а не к цене, которую вы договорились заплатить. Пример условный: квартира стоит 6 млн ₽, оценщик написал 5,7 млн ₽. Если банк готов дать 80% стоимости, кредит — 4,56 млн ₽, и взнос вырастает с 1,2 млн до 1,44 млн ₽, то есть до 24% цены. Поэтому не платите задаток, пока не понимаете, во сколько квартиру оценят, и не соглашайтесь на завышенную цену «с занесением» части денег в кредит.
Расчёт: платёж и переплата
Пример условный: квартира на вторичке за 6 млн ₽, кредит на 25 лет под 18,69%, платежи равные.
| Взнос | Кредит | Платёж в месяц | Переплата за 25 лет |
|---|---|---|---|
| 20% — 1,2 млн ₽ | 4,8 млн ₽ | около 75 500 ₽ | около 17,8 млн ₽ |
| 30% — 1,8 млн ₽ | 4,2 млн ₽ | около 66 100 ₽ | около 15,6 млн ₽ |
| 50% — 3 млн ₽ | 3 млн ₽ | около 47 200 ₽ | около 11,2 млн ₽ |
Разброс ставок между банками тоже заметен: тот же кредит 4,8 млн ₽ под 15,9% — около 64 900 ₽ в месяц, под 19,4% — около 78 200 ₽. Разница больше 13 000 ₽ в месяц стоит того, чтобы подать заявки в несколько банков. При такой ставке каждый досрочный платёж в первые годы заметно сокращает срок кредита.
Документы по квартире для банка
Свои документы — паспорт, СНИЛС, подтверждение дохода — нужны для любой ипотеки. На вторичке банк дополнительно попросит документы по квартире и продавцу. По перечню ДОМ.РФ это:
| Документ | Зачем банку |
|---|---|
| основание права продавца: договор купли-продажи, дарения, наследство, решение суда | понять, откуда у продавца квартира и нет ли спорной истории |
| выписка из ЕГРН | собственники, обременения, аресты |
| поэтажный план и экспликация | сверить планировку с фактом, увидеть перепланировку |
| выписка из домовой книги | кто прописан и будет ли выписан |
| справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги | чтобы долги не перешли на покупателя |
| отчёт об оценке | стоимость залога |
Справки о доходах и выписки банки принимают ограниченное время, обычно до 30 дней, поэтому собирайте их ближе к заявке. Если среди собственников есть дети, на продажу их доли нужно согласие органа опеки — без него сделка рискованна.
Как взять ипотеку на вторичку: по шагам
- Получите предварительное одобрение в двух-трёх банках, чтобы знать сумму и ставку до поиска
- Выберите квартиру и проверьте продавца и историю квартиры: собственники, доли детей, кто прописан
- Подпишите предварительный договор и внесите задаток, когда банк уже согласовал квартиру
- Закажите оценку у оценщика, которого принимает банк, и отдайте отчёт в банк
- Подпишите кредитный договор и договор купли-продажи. Расчёт с продавцом — через аккредитив или безопасные расчёты банка
- Зарегистрируйте сделку в Росреестре: право собственности и ипотека регистрируются вместе, продавец получает деньги после регистрации
- Застрахуйте квартиру и продлевайте полис каждый год
Ипотека на вторичку в Екатеринбурге
В Екатеринбурге семейную ипотеку на вторичку взять нельзя: в городе строятся десятки многоквартирных домов, это далеко за порогом в два дома. Поэтому вторичка здесь — рыночная ипотека, военная ипотека, маткапитал и субсидия «Молодая семья».
Что учесть по местному фонду. Вторичка в городе — хрущёвки и брежневки, кирпичные и панельные дома, «уралмашевские» сталинки и дома последних двадцати лет. В старом фонде банк чаще спотыкается о перепланировки: снесённые стены, объединённые санузлы, перенесённые кухни. Договоритесь, что узаконит её продавец до сделки, как это делается — в статье согласование перепланировки. Квартиры в домах, сданных несколько лет назад, тоже вторичка: например, в ЖК «Кандинский» на Ясной, сданном в 2018 году, мы делали ремонт трёхкомнатной квартиры. Смотрите квартиру в отопительный сезон, с конца сентября до мая: холодные углы и промерзание у окон видны только в мороз.
Что проверить и где теряют деньги
- внести задаток до одобрения квартиры банком и потерять его, если банк откажет
- не учесть, что оценка может оказаться ниже цены и взнос вырастет
- купить квартиру с незаконной перепланировкой: банк откажет или потребует узаконить
- соглашаться на «занижение цены в договоре» ради налога продавца: при споре вы вернёте только сумму из договора
- рассчитывать на семейную ипотеку на вторичку в большом городе
- платить продавцу до регистрации без аккредитива или безопасных расчётов
- выбрать банк только по рекламной ставке, не сравнив полную стоимость кредита
- потратить все деньги на взнос и не оставить на ремонт, который во вторичке почти всегда нужен
Вторичка и ремонт: что заложить в бюджет
Во вторичке ремонт почти неизбежен, и стоит он больше, чем в новостройке той же площади: к отделке добавляется демонтаж, а в старых домах — замена проводки, труб и выравнивание стен. Ипотека на покупку эти деньги не даёт, ремонт оплачивают отдельно. Чем его финансировать — в статье ипотека на ремонт квартиры.
Ориентир — площадь × тариф: у «Лиман-М» Стандарт от 14 000 ₽/м², Комфорт от 18 000 ₽/м², Премиум от 22 000 ₽/м² с материалами, плюс демонтаж по смете. Наш кейс на вторичке — двухкомнатная 62 м² на Свердлова, 34, в центре, авторский дизайн: 1 920 000 ₽ и 63 дня. Это полный бюджет проекта, он выше нижней границы тарифа. Смету фиксируем в договоре до старта, а оплата идёт по этапам — 25%, 25%, 30% и 20% после каждого принятого этапа. Что входит в работы в старом фонде — на странице ремонт квартиры на вторичном рынке.
