Первоначальный взнос по ипотеке — первая сумма, которую нужно собрать до сделки, и от неё зависят ставка, платёж и сама возможность получить кредит. На октябрь 2026 года по льготным программам минимальный взнос — 20% цены жилья. В рыночной ипотеке его устанавливает банк, но ЦБ ограничивает выдачу кредитов с маленьким взносом, поэтому ориентир тот же — от 20%, а лучшие ставки обычно при 30–50%. Ниже — таблица по программам, чем можно заплатить взнос, расчёт на примере и риски ипотеки без взноса. Условия меняются, перед сделкой сверяйте их с банком.
Какой первоначальный взнос по ипотеке в 2026 году
| Программа | Минимальный взнос | Что важно знать |
|---|---|---|
| Семейная ипотека | 20% | при оплате 50% цены ставка не выше 6% |
| IT-ипотека | 20% | ставка до 6%, кредит до 9 млн ₽, не действует в Москве и Петербурге |
| Дальневосточная и арктическая | 20% | ставка до 2%, только для регионов Дальнего Востока и Арктической зоны |
| Рыночная на новостройку | устанавливает банк | ЦБ ограничивает долю кредитов с взносом 20% и меньше |
| Рыночная на вторичку | устанавливает банк | ЦБ ограничивает долю кредитов больше 80% стоимости жилья |
| Рефинансирование по семейной ипотеке | кредит не больше 80% стоимости | то есть «взнос» должен быть уже оплачен |
Взнос считают от цены договора покупки. Если вы берёте участок под дом, его цена тоже входит в расчёт.
Почему банки редко дают ипотеку с взносом меньше 20%
Банк России устанавливает макропруденциальные лимиты — максимальную долю рискованных кредитов в выдачах банка. Решение совета директоров ЦБ от 24 июля 2026 года применяется с 1 октября 2026 года:
- ипотека по ДДУ: кредиты, где платежи по долгам выше 80% дохода или взнос 20% и меньше, — не больше 5% выдач, а при одновременно высоком долге (выше 50% дохода) и взносе до 20% — не больше 1%
- готовое жильё: кредиты с долговой нагрузкой выше 80% или суммой больше 80% стоимости — не больше 15% выдач, при сочетании обоих признаков — не больше 5%
Долговая нагрузка — это доля дохода, которая уходит на платежи по всем кредитам. Поэтому банку выгоднее клиент со взносом больше 20% и нагрузкой до 50% дохода: такие кредиты лимитами почти не ограничены. На практике это значит, что с минимальным взносом и большими платежами по другим кредитам отказ вероятнее. Крупные банки к тому же связывают ставку со взносом: например, Сбер с 1 апреля 2026 года снижал ставку по рыночной ипотеке на 0,5 пункта при взносе от 20,1% до 50%. Актуальные условия своего банка смотрите в его калькуляторе.
Первоначальный взнос по семейной ипотеке
По правилам программы (решение Минфина от 22 сентября 2026 года) нужно оплатить не меньше 20% цены квартиры за счёт собственных средств, материнского капитала, выплат из регионального или местного бюджета или помощи работодателя. С 1 октября 2026 года появился второй порог — 50%. Если оплатить половину цены при покупке или в течение года снизить остаток долга до 50% цены, ставка будет не выше 6% независимо от числа детей и региона. Для семьи с одним ребёнком в Екатеринбурге это заметная разница: базовая ставка — до 10%.
Все условия программы, ставки по числу детей и лимиты — в статье семейная ипотека в 2026 году.
Чем можно заплатить первоначальный взнос
- Накопления. Самый простой вариант. Держите деньги на вкладе с возможностью снять их к сделке без потери процентов
- Материнский капитал. С 1 февраля 2026 года — 728 921,90 ₽ для семей, где право возникло на первого ребёнка, рождённого с 2020 года, и 963 243,17 ₽, если право впервые возникло на второго ребёнка, рождённого с 2020 года, или на третьего и следующих. На взнос и погашение ипотеки его можно направить сразу после рождения ребёнка, не дожидаясь трёх лет. Квартиру потом нужно оформить в общую собственность с детьми. Подробнее — в статье материнский капитал на квартиру
- Региональные и муниципальные выплаты, помощь работодателя. По правилам семейной ипотеки засчитываются во взнос
- Деньги от продажи другой квартиры. Нужно синхронизировать сделки: банк смотрит, оплачен ли взнос на момент выдачи кредита
- Налоговый вычет — нельзя. Его возвращают после покупки, когда есть документы на квартиру, поэтому к сделке этих денег ещё нет. Вычет удобно направить на досрочное погашение. О вычете — в статье налоговый вычет при покупке квартиры
- Выплата многодетным до 450 000 ₽ — по описанию ДОМ.РФ, она идёт на погашение ипотеки, а не на взнос
Расчёт: сколько нужно на взнос и как он меняет платёж
Пример условный: квартира в Екатеринбурге за 6 млн ₽, кредит на 25 лет, платежи равные. Взнос 20% — 1 200 000 ₽. Если у семьи есть маткапитал 728 921,90 ₽, своих денег нужно 471 078 ₽.
| Вариант | Взнос | Кредит | Ставка | Платёж в месяц |
|---|---|---|---|---|
| семейная, один ребёнок | 20% | 4,8 млн ₽ | 10% | около 43 600 ₽ |
| семейная, взнос 50% | 50% | 3 млн ₽ | 6% | около 19 300 ₽ |
| рыночная | 20% | 4,8 млн ₽ | 18,7% | около 75 500 ₽ |
| рыночная | 30% | 4,2 млн ₽ | 18,7% | около 66 100 ₽ |
| рыночная | 50% | 3 млн ₽ | 18,7% | около 47 200 ₽ |
Ставка 18,7% — средневзвешенная по рыночной ипотеке на новостройки у 20 крупнейших банков в начале октября 2026 года по обзору ДОМ.РФ. В реальности при большем взносе банк часто даёт и ставку ниже, так что разница в платеже будет ещё больше. Каждые дополнительные 10% взноса в этом примере снижают рыночный платёж примерно на 9 400 ₽ в месяц.
Ипотека без первоначального взноса: риски
Предложения «без первоначального взноса» в 2026 году встречаются редко — как раз из-за лимитов ЦБ. Если вам такое предлагают, внутри обычно одна из схем:
- Кредит на взнос. Отдельный потребкредит плюс ипотека. Среднерыночная полная стоимость потребкредитов свыше 300 тыс. ₽ для зарплатных клиентов, по данным ЦБ для договоров IV квартала 2026 года, — 26,2% годовых. Кредит 1,2 млн ₽ на 5 лет под такую ставку — около 36 100 ₽ в месяц сверху ипотечного платежа. В примере выше вместе с рыночной ипотекой это около 111 600 ₽ в месяц
- Завышенная цена. Взнос «засчитывают» за счёт искусственно поднятой цены или скидки, которой нет. Долг сразу больше рыночной стоимости квартиры: продать её или рефинансировать без доплаты не получится. Ипотечный стандарт ЦБ с 2025 года запрещает банку брать плату за снижение ставки, если при этом растёт цена жилья
- Рассрочка от застройщика на взнос. Ещё один долг, который банк учтёт в нагрузке, и риск разрыва графика платежей
По правилам семейной ипотеки 20% оплачиваются собственными средствами, маткапиталом, бюджетной помощью или помощью работодателя, и «нулевых» схем программа не предусматривает. Без взноса в рыночной ипотеке 6 млн ₽ под 18,7% на 25 лет — это около 94 400 ₽ в месяц против 75 500 ₽ при взносе 20%.
Первоначальный взнос по ипотеке в Екатеринбурге
Средняя квартира в новостройках Екатеринбурга стоит около 9 млн ₽ при средней цене метра 176,7 тыс. ₽ (bnMAP.pro, данные на 8 октября 2026 года). Для неё взнос и платёж по рыночной ставке 18,7% на 25 лет выглядят так:
| Взнос | Сумма взноса | Кредит | Платёж по рыночной ставке |
|---|---|---|---|
| 20% | 1 800 000 ₽ | 7 200 000 ₽ | около 113 300 ₽ |
| 30% | 2 700 000 ₽ | 6 300 000 ₽ | около 99 100 ₽ |
| 50% | 4 500 000 ₽ | 4 500 000 ₽ | около 70 800 ₽ |
По семейной ипотеке разница ещё заметнее. Семья с одним ребёнком при взносе 20% упирается в лимит 6 млн ₽ под 10%, а остаток 1,2 млн ₽ идёт по рыночной ставке, если банк даёт комбинированный кредит, — около 73 400 ₽ в месяц. При взносе 50% весь кредит идёт под 6%, и платёж — около 29 000 ₽.
Чем закрыть взнос в Свердловской области, кроме своих денег:
- федеральный материнский капитал — с ним своих денег на 20% нужно около 1,07 млн ₽ при капитале 728 921,90 ₽ или около 837 тыс. ₽ при 963 243,17 ₽
- областной материнский капитал при рождении третьего и следующих детей (закон Свердловской области № 86-ОЗ) — по сообщениям областных властей, около 182,5 тыс. ₽ в 2026 году. Его можно направить на жильё, а можно ли именно на взнос в вашей сделке, уточните в управлении социальной политики
- компенсация процентов молодым мамам до 500 000 ₽ (постановление правительства области № 288-ПП) на взнос не идёт: её платят за уже уплаченные проценты, зато она удешевляет кредит
Предложения застройщиков «без первоначального взноса» устроены по схемам из раздела выше. Как работает рассрочка от застройщика по закону № 214-ФЗ — в статье застройщики Екатеринбурга, дома из нашего каталога — в разделе ЖК Екатеринбурга.
Что проверить и где теряют деньги
- считать взнос от цены «со скидкой», которой нет в договоре: банк возьмёт цену из договора
- забыть про расходы сверх взноса: оценка, страхование, госпошлина, переезд
- взять потребкредит на взнос перед подачей заявки — банк снизит сумму ипотеки или откажет
- внести 50% по семейной ипотеке, не оставив подушку на полгода платежей
- рассчитывать на налоговый вычет как на деньги к сделке
- не уточнить, когда СФР перечислит маткапитал продавцу или застройщику: это занимает время, и график сделки должен это учитывать
- отдать все накопления на взнос и остаться без денег на ремонт
Взнос и будущий ремонт
Чем больше взнос, тем ниже платёж, но после покупки квартиру ещё нужно отремонтировать, и ипотека этих денег не даст. По правилам семейной ипотеки субсидию не платят, если в договоре покупки есть ремонт или мебель. Исключение — отделка от застройщика по договору долевого участия, она входит в цену. Варианты оплаты ремонта — в статье ипотека на ремонт квартиры.
Поэтому считайте взнос и ремонт вместе. Ориентир по ремонту — площадь × тариф: у «Лиман-М» Стандарт от 14 000 ₽/м², Комфорт от 18 000 ₽/м², Премиум от 22 000 ₽/м² с материалами. Однокомнатная 40 м² в «Стандарте» — от 560 000 ₽, в «Комфорте» — от 720 000 ₽. Полные бюджеты наших проектов выше нижней границы тарифа, точную сумму даёт смета, которую фиксируем в договоре до начала работ. Прикинуть можно в калькуляторе.
Простое правило: если после взноса на ремонт ничего не остаётся, лучше внести меньше, а оставшиеся деньги направить на ремонт — это дешевле, чем потребкредит под 26%. Оплата ремонта у нас идёт по этапам: 25% при договоре, 25% после черновых работ, 30% после отделки, 20% после финальной приёмки. Что входит в ремонт после ключей — на странице ремонт в новостройке.
