Перепланировка квартиры — это любое изменение внутренней планировки: снесли или перенесли перегородку, расширили санузел, объединили кухню с комнатой, присоединили лоджию. В 2026 году порядок прежний: сначала проект и решение органа местного самоуправления, потом работы, потом акт приёмочной комиссии и изменения в ЕГРН. Ниже — что можно без согласования, что не согласуют ни при каком проекте, как пройти процедуру по шагам и что делать, если стену уже снесли. Нормы приведены в редакции на октябрь 2026 года, перед подачей документов сверьте порядок в карточке услуги своего города.
Нужно ли согласовывать перепланировку квартиры
Статья 25 Жилищного кодекса различает переустройство и перепланировку, подробно эти понятия разобраны на странице перепланировка квартиры. Практический вывод простой: согласовывать нужно всё, что меняет границы, площадь, внутреннюю планировку или размещение оборудования по техпаспорту.
| Что хотите сделать | Нужно ли согласование | Почему |
|---|---|---|
| Снести или поставить перегородку, разделить комнату на две | да | меняется внутренняя планировка |
| Перенести мойку, ванну или унитаз с новой разводкой труб | да | это переустройство, оборудование меняет место по техпаспорту |
| Заменить ванну, унитаз, раковину на новые на тех же местах | как правило, нет | в техпаспорте ничего не меняется |
| Заменить газовую плиту | согласования нет, но только силами газовой службы | самовольная замена газового оборудования — штраф для граждан 5 000–10 000 ₽ (ч. 4 ст. 9.23 КоАП) |
| Зонировать комнату стеллажом, шторой, мебелью | нет | планировка не меняется |
| Присоединить лоджию к комнате | да, и часто отказывают | затрагиваются наружная стена и отопление |
| Сделать проём в несущей стене | да, только с расчётом и усилением | несущие конструкции — общее имущество дома |
Отдельно о перегородках: из чего их делать и как они держат звук, разобрано в статье перегородка в квартире.
Что нельзя делать при перепланировке
Окончательно допустимость решает проект и орган согласования. Но есть пять запретов, которые не обходит ни один проект.
Мокрые зоны над жилыми комнатами соседей
Пункт 24 Положения, утверждённого постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47: «Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях».
На практике это значит: расширить ванную за счёт комнаты или перенести кухню в бывшую спальню можно, только если под новым местом у соседей снизу не жилая комната. Надёжнее всего, когда ванная оказывается над ванной или туалетом, а кухня — над кухней. Санузел над чужой кухней тоже под вопросом: Положение прямо разрешает его над кухней только в двухуровневых квартирах. Если под вами магазин или подвал, ограничение «над комнатами» не действует, но решение всё равно за проектом. Подробнее о том, как объединяют ванную и туалет в своих границах, — в статье ремонт совмещённого санузла.
Несущие стены
По статье 36 Жилищного кодекса несущие и ненесущие ограждающие конструкции дома — общее имущество всех собственников, а уменьшить общее имущество можно только с согласия всех собственников (часть 3 той же статьи). Проём в несущей стене делают только по проекту с расчётом и усилением, а в панельных домах в таких проёмах чаще всего отказывают. Какие стены несущие, показывают техпаспорт и проектная документация дома, а не простукивание и не советы соседей.
Вентканалы и стояки
Вентиляционные шахты, стояки водоснабжения, канализации и отопления обслуживают больше одной квартиры и тоже входят в общее имущество. Разобрать короб вентканала ради шкафа или сдвинуть стояк нельзя: от них зависят соседи. Как устроена вентиляция квартиры и что с ней можно делать при ремонте — в статье вентиляция в квартире.
Батареи на балконе и лоджии
Радиаторы центрального отопления на присоединённую лоджию не переносят, а водяной тёплый пол от общего стояка не запитывают. Система отопления общая, через остекление уходит много тепла, и перераспределение нагрузки сказывается на соседях. Такие решения не согласуют. Лоджию обогревают электрическим тёплым полом или конвектором в пределах мощности, выделенной квартире, — об этом в статье утепление балкона.
Газ и кухня-гостиная
Свод правил СП 402.1325800.2018 о системах газопотребления допускает газовую плиту в кухне или кухне-столовой высотой не менее 2,2 м, с вытяжным вентиляционным каналом, окном с форточкой и дверью с зазором внизу для притока воздуха (пункт 5.1). В кухне-нише многоквартирного дома газовую плиту ставить нельзя (пункт 5.16). Поэтому газифицированную кухню объединяют с комнатой только через дверь или раздвижную перегородку. Полностью открытая кухня-гостиная возможна, если отказаться от газа в пользу электроплиты, но это отдельное переустройство с проектом, газовой службой и проверкой выделенной мощности. Как разделить кухню и гостиную без глухой стены — в статье зонирование кухни-гостиной.
Согласование перепланировки квартиры: пошагово
Порядок задают статьи 26–28 Жилищного кодекса. Он одинаков для всех городов, отличается только адрес органа — куда подавать в Екатеринбурге, разобрано ниже, в разделе про наш город.
| Этап | Срок по закону | Где сказано |
|---|---|---|
| Проект перепланировки | по договору с проектировщиком | п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ |
| Решение о согласовании или отказе | не позднее 45 дней со дня подачи документов | ч. 4 ст. 26 ЖК РФ |
| Выдача документа о согласовании | не позднее 3 рабочих дней после решения | ч. 5 ст. 26 ЖК РФ |
| Работы | строго по проекту, после получения документа | ч. 6 ст. 26, ч. 1 ст. 29 ЖК РФ |
| Уведомление о завершении с техническим планом | после окончания работ | ч. 1 ст. 28 ЖК РФ |
| Акт приёмочной комиссии | не более 30 дней после уведомления | ч. 2 ст. 28 ЖК РФ |
| Передача документов в Росреестр | не позднее 5 рабочих дней после акта, это делает сам орган | ч. 1.10 ст. 19 закона № 218-ФЗ |
| Перепланировка завершена | со дня внесения изменений в ЕГРН | ч. 3 ст. 28 ЖК РФ |
Это сроки по закону. Если проект приходится исправлять или орган ждёт ответов на межведомственные запросы, процедура растягивается.
Проект перепланировки квартиры
Проект — обязательный документ: без него в согласовании откажут. Его готовят под конкретную квартиру и дом по техпаспорту и обмерам, типовой проект из интернета не подойдёт. Если затрагиваются несущие конструкции, проектировщику понадобятся обследование и расчёт. До подачи проверьте три вещи: мокрые зоны не выходят за пределы, разрешённые пунктом 24 Положения; вентиляция кухни и санузла сохранена; газовая кухня отделена дверью. И сверьте проект с дизайн-проектом: стена, сдвинутая на 20 см, меняет расстановку кухни, шкафов и розеток. О дизайн-проекте — на странице дизайн-проект.
Документы для перепланировки квартиры
По части 2 статьи 26 ЖК:
- заявление по утверждённой форме
- правоустанавливающие документы на квартиру — если право зарегистрировано в ЕГРН, их можно не приносить, орган запросит сведения сам
- проект перепланировки
- технический паспорт — его тоже можно не приносить
- протокол общего собрания о согласии всех собственников — только если без присоединения части общего имущества перепланировка невозможна
- письменное согласие всех членов семьи нанимателя — для квартир по социальному найму
- заключение органа охраны памятников — если дом памятник, его тоже запрашивают сами
Требовать другие документы орган не вправе (часть 3 статьи 26). Согласие управляющей компании или соседей в этот перечень не входит, если не затронуто общее имущество.
После работ: технический план, акт и ЕГРН
Когда стены и перегородки стоят на своих местах, кадастровый инженер готовит технический план квартиры. Его прикладывают к уведомлению о завершении работ, а в уведомлении указывают сведения об уплате госпошлины за кадастровый учёт (часть 1 статьи 28 ЖК). Если меняется площадь существующей квартиры, это кадастровый учёт в связи с изменением сведений: пошлина для физических лиц — 1 000 ₽ (подпункт 22.3 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ).
Приёмочная комиссия утверждает акт в срок до 30 дней. Дальше орган сам в течение 5 рабочих дней отправляет акт, техплан и решение о согласовании в Росреестр, а после учёта присылает вам выписку из ЕГРН в личный кабинет на Госуслугах или на почту (части 1.10 и 1.11 статьи 19 закона № 218-ФЗ). Перепланировка считается завершённой только с внесением изменений в ЕГРН.
Почему отказывают в согласовании
Статья 27 ЖК называет основания для отказа: не представлены обязательные документы; документы поданы не в тот орган; проект не соответствует требованиям законодательства. Отказ должен содержать причину со ссылкой на эти основания, его выдают в течение 3 рабочих дней и его можно обжаловать в суде. Административный иск подают в течение трёх месяцев с того дня, когда вы узнали о нарушении (часть 1 статьи 219 КАС РФ). На практике чаще проще исправить проект и подать заново: большинство отказов связаны с мокрыми зонами, газом и несущими стенами.
Как узаконить перепланировку в квартире
Самовольной считается перепланировка без решения о согласовании или с отступлением от согласованного проекта (часть 1 статьи 29 ЖК). Согласования задним числом через администрацию Жилищный кодекс не предусматривает: он называет только суд. По части 4 статьи 29 суд может сохранить квартиру в перепланированном состоянии, если это не нарушает права и законные интересы граждан и не создаёт угрозу их жизни или здоровью.
Что обычно нужно для иска:
- техническое заключение специалиста о состоянии конструкций после работ
- технический план или техпаспорт с фактической планировкой
- документы о том, что вентиляция и газ не пострадали, если работы их касались
- исковое заявление к администрации, госпошлина для граждан — 3 000 ₽ (подпункт 3 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ)
Результат суда никто заранее не знает. Если нарушены прямые запреты — мокрая зона над комнатой соседей, газовая кухня без двери, проём в несущей стене без расчёта, — шансы низкие, и дешевле вернуть эту часть как было.
Штраф за перепланировку квартиры
За самовольную перепланировку гражданину грозит штраф 2 000–2 500 ₽ (часть 2 статьи 7.21 КоАП). Хуже другое: собственник обязан вернуть квартиру в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установит администрация (часть 3 статьи 29 ЖК). Если этого не сделать и суд не сохранил перепланировку, по иску органа суд принимает решение продать квартиру с публичных торгов: собственнику выплатят вырученные деньги за вычетом расходов, а вернуть квартиру в прежний вид обязан уже новый владелец (пункт 1 части 5 статьи 29).
Перепланировка в новостройке и в ипотеке
Заявление о перепланировке подаёт собственник или его представитель, поэтому в новостройке начинать имеет смысл после регистрации права собственности. Перегородки застройщика, снесённые до этого «пока не въехали», — та же самовольная перепланировка. Если квартира со свободной планировкой, сначала посмотрите, что указано в документах на неё, и только потом решайте, какие стены требуют проекта.
Квартира в ипотеке остаётся в залоге у банка. Закон об ипотеке оставляет залогодателю право пользоваться квартирой по назначению, но обязывает не допускать её ухудшения, если договор не говорит иное (статья 29 закона № 102-ФЗ), а условия о перепланировке часто прописаны в кредитном договоре и закладной: где-то нужно согласие банка, где-то уведомление. Прочитайте договор до заказа проекта.
Продать квартиру с перепланировкой
Если перепланировка согласована и внесена в ЕГРН, она ничем не мешает продаже. Если нет, обязанность вернуть прежний вид лежит на собственнике и переходит к покупателю вместе с квартирой. Поэтому покупатели просят скидку или узаконивание до сделки. Покупая вторичку, сравните план из техпаспорта или выписки ЕГРН с тем, что видите: снесённая стена кухни или санузел на месте коридора — это ваши будущие расходы и риски.
Перепланировка в Екатеринбурге
Согласование перепланировки в Екатеринбурге
Решение принимает орган местного самоуправления по месту нахождения квартиры (части 1 и 2 статьи 26 ЖК). В Екатеринбурге это Администрация города, а заявления рассматривают администрации районов — по адресу квартиры. Подать документы можно лично, через центр госуслуг «Мои документы» или на Госуслугах в услуге «Согласование проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме», выбрав Екатеринбург. Заявитель — собственник или его представитель по доверенности. Плату за само согласование Жилищный кодекс не устанавливает.
Что согласовать проще, зависит от дома:
- Новостройки. Многие новые дома Екатеринбурга — монолитный каркас с заполнением из газобетона или керамзитоблоков. Несущие конструкции в них — колонны, пилоны и монолитные стены, а перегородки между комнатами обычно не несущие, и проект на их перенос типовой. Квартиры со свободной планировкой, как в «Форум сити», — отдельный случай: что считать перепланировкой, зависит от документов на квартиру
- Панельные хрущёвки и брежневки. Внутренние стены здесь часто несущие, проём в них согласуют редко, а расширение санузла упирается в правило «не над комнатами соседей»
- Кирпичные дома и «уралмашевские» сталинки. Многое решает обследование: старые перекрытия могут не выдержать толстой стяжки и тяжёлой плитки, и проектировщику понадобится заключение об их состоянии
- Газ. Если дом газифицирован, кухню объединяют с комнатой только через дверь или раздвижную перегородку
Как узаконить перепланировку в Екатеринбурге
Порядок тот же, что описан выше: задним числом через администрацию района перепланировку не согласуют, сохранить её можно только по решению суда (часть 4 статьи 29 ЖК). Иск подают в районный суд, ответчик — орган, который согласует перепланировку. К иску нужны техническое заключение и технический план с фактической планировкой. Если вы купили квартиру с чужой неузаконенной перепланировкой, разбираться с ней придётся вам как новому собственнику, поэтому сверяйте план с фактом до сделки.
Где теряют деньги на перепланировке
- начинают ломать до решения о согласовании, а потом восстанавливают стену за свой счёт
- заказывают проект после дизайн-проекта и переделывают оба
- согласовывают один вариант, а строят другой: отступление от проекта — тоже самовольная перепланировка
- забывают про технический план и госпошлину, и перепланировка годами висит незавершённой
- переносят мокрую зону над комнатой соседей «потому что гидроизоляция надёжная»
- покупают квартиру с чужой неузаконенной перепланировкой без скидки на её исправление
Перепланировка и ремонт: в каком порядке
Чтобы не платить дважды, порядок такой: замер и обмеры, проект перепланировки и дизайн-проект параллельно, подача на согласование, получение документа, демонтаж и новые перегородки строго по проекту, черновые работы с переносом инженерии, технический план, уведомление и акт. Чистовую отделку планируйте с учётом того, что приёмочной комиссии нужно увидеть планировку, совпадающую с проектом.
В «Лиман-М» демонтаж и возведение перегородок входят в этап черновых работ, его проверяет внутренний ОТК, а смета и срок фиксируются в договоре. Строительную часть мы делаем по согласованному проекту, а о самом демонтаже — на странице демонтаж.
