Перепланировка квартиры — самый частый способ сделать старую или типовую планировку удобной: объединить кухню с гостиной, расширить санузел, выкроить гардеробную или вторую спальню. И самый частый источник проблем при продаже, ипотеке и даже при обычном визите управляющей компании. В Екатеринбурге перепланировку чаще всего делают в хрущёвках, брежневках и в новостройках со свободной планировкой. Разберём по Жилищному кодексу, что можно, что нельзя, как проходит согласование и какие работы на себя берёт подрядчик. Бригады «Лиман-М» выполняют строительную часть: демонтаж, новые перегородки, перенос инженерии — строго по согласованному проекту.
Переустройство и перепланировка: в чём разница
Жилищный кодекс в статье 25 разделяет два понятия.
Переустройство — установка, замена или перенос инженерных сетей, сантехнического, электрического и другого оборудования, если это требует изменений в техническом паспорте помещения. Например, перенос ванны, мойки или газовой плиты.
Перепланировка — изменение границ или площади квартиры, образование новых помещений или изменение внутренней планировки, в том числе без изменения площади. Снос и перенос перегородок, объединение комнат, расширение санузла за счёт коридора. После перепланировки сведения о квартире меняются в ЕГРН.
На практике в ремонте обычно бывает и то и другое: перенесли стену санузла — значит, перенесли и трубы.
Что можно и что нельзя при перепланировке
Окончательный ответ для конкретной квартиры даёт проект перепланировки и решение органа согласования. Но есть типовые ситуации, которые повторяются почти в каждом доме.
| Что хотят сделать | Как правило |
|---|---|
| Снести или перенести ненесущую перегородку | согласуют по проекту |
| Объединить ванную и туалет | согласуют, если мокрая зона остаётся в своих границах |
| Расширить санузел за счёт коридора | согласуют по проекту с гидроизоляцией |
| Расширить санузел или кухню за счёт жилой комнаты | не согласуют, если мокрая зона окажется над жилой комнатой соседей |
| Объединить кухню с газовой плитой и комнату | без перегородки или двери не согласуют |
| Сделать проём в несущей стене | только по проекту с расчётом и усилением, в панельных домах часто нельзя |
| Присоединить лоджию с выносом радиатора | вынос отопления на лоджию не согласуют |
| Перенести или убрать вентканал, общий стояк | нельзя: это общее имущество дома |
Отдельная история — общее имущество. Если для перепланировки нужно присоединить часть общего коридора или другого общего имущества, по статье 26 ЖК РФ требуется согласие всех собственников помещений в доме, оформленное протоколом общего собрания.
Согласование перепланировки: порядок по ЖК РФ
Порядок согласования описан в статьях 26–28 Жилищного кодекса. Он одинаков для Екатеринбурга и для любого другого города, меняется только адрес органа местного самоуправления.
- Проект перепланировки. Без него в согласовании откажут: проект — обязательный документ по статье 26
- Подача документов в орган местного самоуправления напрямую или через МФЦ: заявление по установленной форме, правоустанавливающие документы, проект, технический паспорт. Если право собственности зарегистрировано в ЕГРН, выписку и техпаспорт можно не приносить — их запросят сами
- Решение о согласовании или отказе — не позднее 45 дней со дня подачи документов. Документ о согласовании выдают не позднее 3 рабочих дней после решения, и только он — основание начинать работы
- Работы строго по согласованному проекту. Отступление от проекта закон тоже считает самовольной перепланировкой
- Уведомление о завершении работ. При перепланировке к нему прикладывают технический план помещения, который готовит кадастровый инженер
- Акт приёмочной комиссии — в срок до 30 дней после уведомления. Перепланировка считается завершённой со дня внесения изменений в ЕГРН
Отказать в согласовании могут, если не представлены нужные документы, документы поданы не в тот орган или проект не соответствует требованиям законодательства (статья 27). Отказ должен содержать причину и может быть обжалован в суде.
Незаконная перепланировка: чем грозит
Статья 29 ЖК РФ называет самовольной перепланировку без решения о согласовании или с нарушением проекта. Последствия:
- административный штраф для граждан по части 2 статьи 7.21 КоАП — от 2 000 до 2 500 ₽
- обязанность вернуть квартиру в прежнее состояние в срок и порядке, которые установит орган согласования
- если квартиру не вернули в прежний вид, суд по иску органа может решить продать её с публичных торгов
- проблемы при продаже и ипотеке: банк и покупатель видят расхождение фактической планировки с документами
Как узаконить перепланировку, которую уже сделали? Кодекс предусматривает сохранение перепланировки по решению суда, если она не нарушает права и законные интересы граждан и не создаёт угрозу их жизни или здоровью. Это долго и без гарантии результата, поэтому согласовать заранее почти всегда проще.
Перепланировка хрущёвки и других старых домов
В Екатеринбурге много хрущёвок, брежневок и «уралмашевских» сталинок, и у каждой серии свои ограничения. Какие стены несущие, показывает проектная документация дома и техпаспорт, а не простукивание и не советы соседей. Типичные запросы в старом фонде — объединить ванную с туалетом, расширить кухню за счёт кладовки, сделать кухню-гостиную. Если на кухне газ, кухню-гостиную делают с раздвижной перегородкой или дверью. Подробнее о ремонте в старом фонде — на странице ремонт в хрущёвке.
Какие работы при перепланировке делает подрядчик
Строительная часть перепланировки — это обычные работы черновой стадии, но с жёсткой привязкой к согласованному проекту.
- демонтаж перегородок и старой отделки с вывозом мусора
- возведение новых перегородок с перевязкой и армированием стыков
- перенос сантехники: новые выводы, гидроизоляция расширенного санузла, проверка уклонов канализации, подробнее — сантехнические работы
- перенос электрики под новую планировку, подробнее — электромонтаж
- черновая и чистовая отделка уже по новой планировке
Мы проверяем, что проект перепланировки и дизайн-проект совпадают: стена, перенесённая на 20 см, меняет расстановку мебели и привязки розеток. При ремонте под ключ, когда мы делаем все этапы от черновых работ до уборки, дизайн-проект у нас в подарок, подробнее — на странице дизайн-проект.
Сколько стоит перепланировка
Строительные работы по перепланировке входят в смету ремонта и считаются по нашим тарифам с материалами: «Стандарт» от 14 000 ₽/м², «Комфорт» от 18 000 ₽/м², «Премиум» от 22 000 ₽/м². Демонтаж, новые перегородки и перенос инженерии стоят в смете отдельными строками с объёмами. Смета фиксируется в договоре и не меняется, а за просрочку срока прописан штраф по договору и закону — подробнее на странице гарантии.
Проект перепланировки, технический план и государственная пошлина за кадастровый учёт — отдельные расходы, их стоит заложить в бюджет с самого начала.
Частые ошибки при перепланировке
- начать ломать до решения о согласовании «потому что всё равно согласуют»
- согласовать один проект, а построить по-другому — это тоже самовольная перепланировка
- забыть про технический план и изменения в ЕГРН — без них перепланировка не считается завершённой
- вынести радиатор на присоединённую лоджию
- купить квартиру с неузаконенной перепланировкой — обязанность вернуть прежний вид переходит к новому собственнику
Если планируете перепланировку вместе с ремонтом, начните с бесплатного замера: замерщик приедет в течение 3 дней, и мы сразу скажем, какие работы войдут в смету.
