Апартаменты или квартира — вопрос не планировки, а статуса. Квартира по закону — жилое помещение в многоквартирном доме. Апартаменты — нежилое помещение в здании гостиничного, офисного или многофункционального назначения, даже если внутри кухня, спальня и ванная. Из-за этого в апартаментах нельзя постоянно прописаться, налог на имущество выше, нет вычета при покупке, маткапитала и семейной ипотеки, а при продаже действуют менее выгодные налоговые правила. Ниже — сравнение по пунктам, расчёт налога и как понять, что вам продают. Нормы сверены по редакции на октябрь 2026 года.
Апартаменты или квартира: в чём разница по закону
Квартира. Жилое помещение — изолированное, пригодное для постоянного проживания и отвечающее санитарным и техническим требованиям (часть 2 статьи 15 Жилищного кодекса). Квартира — один из видов жилых помещений: структурно обособленное помещение в многоквартирном доме с выходом в места общего пользования (часть 3 статьи 16 ЖК РФ).
Апартаменты. Такого слова в законах нет. Это рыночное название нежилого помещения, обычно в здании, которое по разрешению на строительство — гостиница, апарт-отель или многофункциональный комплекс. Законопроект, который вводил понятие многофункционального здания и должен был прояснить статус апартаментов, Госдума отклонила в январе 2025 года — апартаменты остаются нежилыми помещениями.
Важная деталь из того же Жилищного кодекса: жилое помещение в многоквартирном доме нельзя использовать для гостиничных услуг (часть 3 статьи 17 ЖК РФ). Поэтому посуточную гостиничную сдачу строят именно в апартаментах.
Покупку на стадии стройки закон о долевом строительстве защищает одинаково: объектом долевого строительства может быть и жилое, и нежилое помещение (пункт 2 статьи 2 закона № 214-ФЗ), деньги так же идут на счёт эскроу.
Сравнение апартаментов и квартиры
| Квартира | Апартаменты | |
|---|---|---|
| Статус | жилое помещение | нежилое помещение |
| Постоянная регистрация | да | нет, только временная, если здание — место пребывания |
| Налог на имущество, предельная ставка | 0,1% | 0,5%, для объектов из регионального перечня — 2% |
| Вычет 20 м² из базы налога на имущество | да | нет |
| Вычет при покупке до 2 млн ₽ | да | нет |
| Материнский капитал | да | нет |
| Семейная и льготная ипотека | да, по условиям программ | нет, только рыночная в отдельных банках |
| Вычет при продаже раньше срока | до 1 млн ₽ | до 250 000 ₽ |
| Минимальный срок владения для продажи без налога | 3 года, если это единственное жильё, иначе 5 лет | 5 лет |
| Посуточная сдача как гостиничная услуга | запрещена в многоквартирном доме | возможна |
| Требования к жилым помещениям: санитарные, инсоляция | обязательны | не применяются, действуют нормы для нежилых зданий |
| Защита при покупке в стройке | ДДУ и эскроу | ДДУ и эскроу |
Откуда эти цифры:
- Регистрация. Местом жительства закон называет жилой дом, квартиру, комнату и иные жилые помещения, а местом пребывания — гостиницу, санаторий и подобные учреждения (статья 2 закона РФ № 5242-I о праве на свободу передвижения)
- Налог на имущество. Предельные ставки — статья 406 НК РФ, вычет 20 м² для квартиры — пункт 3 статьи 403 НК РФ. Перечень коммерческих объектов со ставкой до 2% регион определяет ежегодно до 1 марта (пункт 7 статьи 378.2 НК РФ)
- Вычет при покупке положен на жилые дома, квартиры, комнаты и доли в них (подпункт 3 пункта 1 статьи 220 НК РФ)
- Маткапитал направляют на приобретение жилого помещения (пункт 1 части 1 статьи 10 закона № 256-ФЗ)
- Продажа. Вычет 1 млн ₽ — для жилых домов, квартир, комнат, садовых домов и участков, для иной недвижимости — 250 000 ₽ (подпункт 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ). Трёхлетний срок для единственного жилья и льгота для семей с детьми действуют только для жилых помещений (статья 217.1 НК РФ). Подробнее — в статье налог при продаже квартиры
Налоги на апартаменты и квартиру: расчёт
Возьмём помещение 40 м² с кадастровой стоимостью 6 млн ₽ и посчитаем налог на имущество по предельным ставкам Налогового кодекса:
| Квартира | Апартаменты | Апартаменты в перечне | |
|---|---|---|---|
| Налоговая база | 6 млн − стоимость 20 м² (3 млн) = 3 млн ₽ | 6 млн ₽ | 6 млн ₽ |
| Ставка | 0,1% | 0,5% | 2% |
| Налог в год | 3 000 ₽ | 30 000 ₽ | 120 000 ₽ |
Разница за десять лет — от 270 000 ₽, и это без учёта вычета при покупке: за квартиру можно вернуть до 260 000 ₽ НДФЛ с 2 млн ₽ расходов, за апартаменты — ничего. Как получить вычет за квартиру — в статье налоговый вычет при покупке квартиры.
Реальные ставки в вашем городе могут быть ниже предельных — их устанавливает городская дума (пункт 2 статьи 406 НК РФ), проверить можно в сервисе ФНС «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам».
Когда апартаменты имеют смысл
- Посуточная сдача. В квартирах многоквартирного дома гостиничные услуги запрещены, в апартаментах — нет. Если покупаете для такого бизнеса, апартаменты — законный формат
- Временное жильё. Командировки, учёба, жильё на пару лет без детей и без расчёта на льготы
- Локация. Апартаменты могут оказаться там, где жилой дом по градостроительным правилам построить нельзя, например в деловом квартале
И когда лучше квартира:
- семья с детьми: нужна постоянная регистрация, маткапитал, семейная ипотека
- покупка с расчётом на вычет и низкий налог
- жильё, которое планируете продать через три-пять лет без налога
- важны требования к жилью: инсоляция, шум, нормы для жилых помещений
Под сдачу квартиры и апартаменты сравнивают по доходности и расходам — подробно в статье какую квартиру купить для сдачи.
Как понять, что вам продают квартиру, а не апартаменты
- Выписка из ЕГРН. У квартиры — «жилое помещение», вид — «квартира». У апартаментов — «нежилое помещение»
- Проектная декларация и разрешение на строительство. Назначение здания: многоквартирный дом или гостиница, апарт-отель, многофункциональный комплекс
- Договор долевого участия. В предмете договора прямо написано, жилое это помещение или нежилое
- Реклама. Слова «апартаменты», «юниты», «сервисные резиденции», «студии в апарт-комплексе» — повод заглянуть в документы
Перевести апартаменты в жильё потом почти нереально: перевод нежилого помещения в жилое не допускается, если оно не отвечает требованиям к жилью или его нельзя к ним привести (часть 4 статьи 22 ЖК РФ).
Апартаменты или квартира в Екатеринбурге
Ставки налога на имущество для Екатеринбурга устанавливает Екатеринбургская городская дума, а перечень коммерческих объектов со ставкой до 2% — областные власти. Перед покупкой апартаментов проверьте здание по этому перечню и ставку в сервисе ФНС: от этого зависит, будет налог 30 или 120 тысяч рублей в год на примере выше.
Семейную ипотеку в Екатеринбурге дают только на новостройки (решение Минфина от 22.09.2026) и только на жильё, поэтому семьям апартаменты этот путь закрывают. Средняя квартира в новостройках города стоит около 9 млн ₽ (bnMAP.pro, октябрь 2026 года). Если разница в цене апартаментов кажется выгодной, сравните её с суммой налога за годы владения и с потерянным вычетом до 260 000 ₽. Жилые комплексы города с застройщиками и сроками сдачи собраны в разделе ЖК Екатеринбурга — назначение конкретного дома всё равно сверяйте по проектной декларации.
Частые ошибки
- верят слову «квартира» в рекламе и не смотрят назначение помещения в документах
- считают выгоду по цене метра, забывая про налог на имущество, вычеты и льготы
- покупают апартаменты семьёй с детьми, рассчитывая потом прописаться
- планируют маткапитал или семейную ипотеку на апартаменты
- продают апартаменты через три года как единственное жильё и получают налог
Ремонт апартаментов и квартиры: есть ли разница
Технически — почти никакой: стяжка, штукатурка, электрика, сантехника и отделка делаются так же. Разница в согласованиях и правилах здания: в апарт-комплексах управляющая компания часто задаёт свои требования к работам и шуму, а изменения инженерных систем в нежилом здании согласуют по своим правилам — уточняйте у управляющей компании до старта.
Если апартаменты покупают под посуточную сдачу, ремонт должен выдерживать постоянную смену жильцов: износостойкий пол, моющиеся стены, простая сантехника. Для таких задач у нас есть тариф «Стандарт» от 14 000 ₽/м² с материалами — студия 28 м² выйдет от 392 000 ₽. Подробнее — на странице ремонт под аренду, свой вариант — в калькуляторе.
