Налог при продаже квартиры — это НДФЛ, и платят его не всегда. Если квартира была в собственности дольше минимального срока, доход от продажи освобождён от налога и декларацию подавать не нужно. Если меньше — налог 13% с налоговой базы до 2,4 млн ₽ за год и 15% с суммы сверх, а базу можно уменьшить вычетом до 1 млн ₽ или расходами на покупку. Ниже — какой срок у вашей квартиры, как посчитать налог на примерах и когда платить. Нормы Налогового кодекса сверены по редакции на октябрь 2026 года.
Нужно ли платить налог при продаже квартиры: минимальный срок владения
Главное правило — статья 217.1 НК РФ: доход от продажи недвижимости освобождается от налога, если она непрерывно находилась в собственности продавца минимальный срок и дольше. Срок — три или пять лет, в зависимости от того, как получена квартира.
| Как получена квартира | Минимальный срок | С какой даты считать |
|---|---|---|
| Наследство | 3 года | со дня открытия наследства — дня смерти наследодателя |
| Подарок от члена семьи или близкого родственника | 3 года | с регистрации права |
| Приватизация | 3 года | с регистрации права |
| Рента — договор пожизненного содержания с иждивением | 3 года | с регистрации права |
| Единственное жильё на дату продажи | 3 года | с регистрации права или полной оплаты ДДУ |
| Покупка, ДДУ, подарок не от родственника, когда есть другое жильё | 5 лет | с регистрации права или полной оплаты ДДУ |
Подробности, на которых чаще всего ошибаются:
- Новостройка. Срок для квартиры по ДДУ считают с даты полной оплаты по договору, доплата за увеличение площади после ввода дома не в счёт. По договору уступки — с даты полной оплаты уступки (абзац пятый пункта 2 статьи 217.1). Как устроена покупка по уступке — в статье переуступка квартиры
- Наследство. Наследство принадлежит наследнику со дня его открытия, независимо от того, когда получено свидетельство и зарегистрировано право (пункт 4 статьи 1152 ГК РФ), а день открытия — день смерти (статья 1114 ГК РФ)
- Единственное жильё. Три года применяются, если на дату регистрации перехода права к покупателю у продавца, включая совместную собственность супругов, нет другого жилья или доли в нём. Жильё, купленное за 90 календарных дней до этой даты, не учитывают (подпункт 4 пункта 3 статьи 217.1) — можно сначала купить новую квартиру, потом продать старую
- Квартира с материнским капиталом. Для долей детей и супруга, выделенных по закону о материнском капитале, срок считают с даты, когда квартиру получил в собственность владелец сертификата или его супруг
- Перепланировка и объединение. Если квартира образована разделом или перепланировкой, в срок засчитывают время владения исходной квартирой
Закон позволяет регионам сокращать минимальный срок вплоть до нуля (пункт 6 статьи 217.1). Областного закона, который делал бы это в Свердловской области, мы не нашли — перед сделкой уточните в инспекции.
Когда налог не платят независимо от срока: семьи с детьми
С 2021 года действует льгота для семей (пункт 2.1 статьи 217.1). Доход от продажи жилья или доли освобождён от налога при любом сроке владения, если одновременно:
- продавец или его супруг — родители двух и более детей до 18 лет, до 24 лет при очном обучении или любого возраста, если ребёнок признан недееспособным. Возраст считают на дату регистрации перехода права
- в год продажи или до 30 апреля следующего года семья купила другое жильё и зарегистрировала право либо полностью оплатила ДДУ
- новое жильё больше проданного по общей площади или кадастровой стоимости с учётом долей членов семьи
- кадастровая стоимость проданного жилья не больше 50 млн ₽
- на дату продажи у семьи нет больше 50% в другом жилье, которое больше купленного
Доли детей, проданные одновременно с долей родителя, освобождаются тоже.
Сколько налог при продаже квартиры: ставка и база
Ставка. Доход от продажи имущества облагается по особой шкале (пункт 1.1 статьи 224 НК РФ): 13%, если сумма таких налоговых баз за год не больше 2,4 млн ₽, и 312 000 ₽ плюс 15% с суммы сверх 2,4 млн ₽. В эту же сумму баз входят дивиденды, проценты по вкладам и некоторые другие доходы (пункт 6 статьи 210 НК РФ), зарплата — нет.
База — доход от продажи, уменьшенный на один из двух вариантов на выбор:
- вычет до 1 млн ₽ — общий на все жилые дома, квартиры, комнаты, садовые дома и участки, проданные за год до истечения срока (абзац второй подпункта 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ)
- расходы на покупку этой квартиры, подтверждённые документами: договор, платёжки, расписки (подпункт 2 пункта 2 статьи 220)
Что ещё учитывают в расходах:
- при продаже наследства или подарка от родственника, с которых налог не платили, — документально подтверждённые расходы наследодателя или дарителя на покупку
- при продаже подарка не от родственника — сумму, с которой вы заплатили налог при получении
- при продаже доли, выделенной по материнскому капиталу, — расходы на покупку квартиры пропорционально доле
- проценты по ипотеке на покупку этой квартиры Минфин разрешал включать в расходы (письмо от 28.04.2023 № 03-04-05/39587). Это разъяснение, а не норма закона, позицию уточняйте в инспекции
Правило 70% кадастровой стоимости. Если цена в договоре ниже кадастровой стоимости на 1 января года продажи, умноженной на 0,7, доходом считают эти 70% (пункт 2 статьи 214.10 НК РФ). Поэтому занижать цену в договоре бессмысленно, а покупатель при споре вернёт только сумму из договора. Кадастровую стоимость смотрите в выписке из ЕГРН.
При продаже квартиры в общей собственности вычет делят между совладельцами пропорционально долям, а при совместной собственности супругов — по их договорённости (подпункт 3 пункта 2 статьи 220).
Расчёт налога при продаже квартиры на примерах
| Ситуация | Расчёт | Налог |
|---|---|---|
| Купили за 5 млн ₽ в 2024 году, продают за 6 млн ₽ в 2026 году, есть другое жильё | 6 млн − 5 млн расходов = 1 млн ₽ × 13% | 130 000 ₽ |
| То же, но документов о покупке нет | 6 млн − 1 млн вычета = 5 млн ₽: 312 000 + 15% × 2,6 млн | 702 000 ₽ |
| Наследство с 2025 года, кадастровая 4 млн ₽, продают за 2,5 млн ₽ | доход 0,7 × 4 млн = 2,8 млн; минус 1 млн = 1,8 млн ₽ × 13% | 234 000 ₽ |
| То же, но есть договор, по которому наследодатель купил квартиру за 1,5 млн ₽ | 2,8 млн − 1,5 млн = 1,3 млн ₽ × 13% | 169 000 ₽ |
| ДДУ полностью оплачен в мае 2021 года, продают в октябре 2026 года | прошло больше 5 лет | 0 ₽, декларация не нужна |
Разница между вторым и первым примером — 572 000 ₽, это цена потерянного договора и платёжек. Храните документы о покупке все годы владения.
Как заплатить налог с продажи квартиры
- Декларация 3-НДФЛ — до 30 апреля года, следующего за годом продажи (пункт 1 статьи 229 НК РФ). Удобнее всего — в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС
- Налог — до 15 июля того же года (пункт 4 статьи 228)
- Если доход не больше 1 млн ₽ и на него хватает вычета, его можно не указывать в декларации (абзац третий пункта 4 статьи 229)
Что будет, если не подать декларацию. Налоговая знает о сделке из Росреестра и сама посчитает налог по своим данным с учётом вычета или цены покупки, известной из реестра (пункт 3 статьи 214.10). Сверху — штраф 5% неуплаченного налога за каждый месяц просрочки, но не больше 30% и не меньше 1 000 ₽ (пункт 1 статьи 119 НК РФ), и 20% от неуплаченной суммы за неуплату (пункт 1 статьи 122), плюс пени.
Налог с продажи и вычет при покупке новой квартиры
Если в том же году вы купили другое жильё, имущественный вычет на покупку — до 2 млн ₽ (подпункт 1 пункта 3 статьи 220) — можно направить в уменьшение дохода от продажи, когда зарплаты не хватает, чтобы использовать его полностью. Такой порядок прямо предусмотрен пунктом 6 статьи 210 НК РФ. Остаток вычета на следующий год в этом случае не переносится. Как получить вычет при покупке — в статье налоговый вычет при покупке квартиры.
Налог при продаже квартиры в Екатеринбурге
Правила налога одни для всей страны, отдельной областной льготы по сроку владения в Свердловской области мы не нашли. Декларации жителей Екатеринбурга принимают инспекции УФНС России по Свердловской области, но идти никуда не обязательно: 3-НДФЛ подают в личном кабинете на сайте ФНС. Сроки областные налоговики называют те же: декларация за 2025 год — до 30 апреля 2026 года, налог — до 15 июля 2026 года (новость на сайте ФНС по Свердловской области, 2026 год).
Типичная для города ситуация — продажа квартиры в новостройке, купленной по ДДУ. Например, квартиру в строящемся доме в Академическом оплатили полностью в 2022 году за 6,7 млн ₽, а в 2026 году продают за 9 млн ₽ — это около средней цены квартиры в новостройках Екатеринбурга по данным bnMAP.pro. Если у продавца есть другое жильё, пять лет не прошли, и налог с учётом расходов составит 13% × 2,3 млн = 299 000 ₽. Если это единственное жильё, хватает трёх лет с даты полной оплаты, и налога нет. Поэтому при переезде в квартиру побольше можно сначала купить новое жильё, а старое продать в течение 90 дней — для расчёта срока оно останется единственным.
Дома, которые сдают в ближайшие годы, со сроками и застройщиками — в разделе ЖК Екатеринбурга.
Частые ошибки и где теряют деньги
- считают срок с даты получения ключей или подписания акта, а не с полной оплаты ДДУ или регистрации
- теряют договор и платёжки о покупке и вместо расходов получают только вычет 1 млн ₽
- занижают цену в договоре: налог всё равно посчитают от 70% кадастровой стоимости, а покупатель лишается защиты
- не подают декларацию, думая, что налог «съел» вычет, — если доход больше 1 млн ₽, декларация нужна даже при нулевом налоге
- не учитывают, что дивиденды и проценты по вкладам складываются с доходом от продажи для порога 2,4 млн ₽
- продают первую квартиру до покупки второй и теряют статус единственного жилья
Продажа и покупка: что заложить на ремонт
Квартиру редко продают просто так: чаще продают старую, чтобы купить новую, побольше или в новом доме. Тогда в одном бюджете оказываются налог, взнос и ремонт, и последний обычно недооценивают.
- Ремонт новой квартиры считайте до продажи старой: площадь × тариф. У нас ремонт с материалами — от 14 000 ₽/м² в «Стандарте», от 18 000 ₽/м² в «Комфорте» и от 22 000 ₽/м² в «Премиуме». Двухкомнатная 60 м² в «Комфорте» — от 1 080 000 ₽, трёхкомнатная 82 м² в ЖК «Кандинский» с дизайном обошлась в 2 640 000 ₽ за 82 дня
- Новостройка без отделки — расходы на отделку можно включить в вычет при покупке, если в ДДУ сказано, что квартира передаётся без отделки. Подробно — в статье вычет на ремонт квартиры
- Сроки. Пока идёт ремонт, где-то нужно жить: если старую квартиру продаёте до окончания ремонта новой, заложите аренду
Смету и срок ремонта мы фиксируем в договоре до старта, оплата — по этапам, поэтому сумму можно планировать заранее. Как устроен ремонт с нуля — на странице ремонт в новостройке, свой вариант можно посчитать в калькуляторе.
