Договор купли-продажи квартиры — документ, по которому продавец передаёт квартиру в собственность покупателя, а покупатель платит цену. От его текста зависит, когда продавец получит деньги, когда покупатель въедет, кто выпишется и кто отвечает за сюрпризы. Ниже — что о договоре говорит Гражданский кодекс, какие пункты нужны по образцу, когда без нотариуса не обойтись и сколько стоит оформление на октябрь 2026 года. Общий порядок покупки по шагам — в статье как купить квартиру, здесь — про сам договор.
Договор купли-продажи квартиры по ГК РФ: без чего он не действует
Правила продажи недвижимости собраны в статьях 549–558 Гражданского кодекса. Четыре из них решают, будет ли договор вообще:
- Форма. Один документ, подписанный обеими сторонами. Переписка или расписка «продаю квартиру» не годятся: несоблюдение формы делает договор недействительным (статья 550)
- Предмет. Данные, по которым квартиру можно точно определить: адрес, этаж, площадь, кадастровый номер. Без них договор считается незаключённым (статья 554)
- Цена. Сумма, согласованная письменно. Нет цены — договор тоже незаключённый (пункт 1 статьи 555)
- Жильцы, которые останутся. Если в квартире живут люди, которые по закону сохраняют право пользования ею после продажи, их перечень с указанием прав — существенное условие договора (пункт 1 статьи 558)
Сам договор с 1 марта 2013 года не регистрируют. Регистрируют переход права собственности (пункт 1 статьи 551), а правило о регистрации договора из пункта 2 статьи 558 к договорам, заключённым после этой даты, не применяется — так установил Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ. Покупатель становится собственником в день записи в ЕГРН (пункт 2 статьи 223 ГК РФ), а не в день подписания. Поэтому деньги продавцу безопаснее передавать после регистрации.
Образец договора купли-продажи квартиры: какие пункты нужны
Бланков в интернете много. Возьмите любой, но проверьте, что в нём есть всё ниже.
- Название, город, дата подписания
- Стороны. ФИО, дата рождения, паспорт, адрес регистрации, у представителя — данные нотариальной доверенности
- Квартира. Адрес, кадастровый номер, этаж, общая площадь, число комнат
- Основание права продавца. Договор, свидетельство о наследстве или договор приватизации и номер записи в ЕГРН
- Цена цифрами и прописью. При ипотеке — сколько своих денег и сколько кредита какого банка
- Порядок расчётов. Способ, срок и условие: деньги продавцу — после регистрации перехода права к покупателю
- Обременения. Квартира не в залоге, не под арестом, не сдана, а если в ипотеке — как гасится долг
- Жильцы. Кто прописан и до какого числа снимется с учёта, перечень тех, кто сохраняет право пользования
- Передача. Срок освобождения квартиры и подписания акта, кто платит коммунальные до передачи
- Состояние квартиры. Недостатки, о которых продавец предупредил: оговорённое заранее потом не претензия
- Заверения продавца. Нет долгов и споров, продавец не банкрот, супруг согласен. Если заверения ложные, покупатель вправе требовать убытки или отказаться от договора (статья 431.2 ГК РФ)
- Расходы — кто платит госпошлину, нотариуса, аккредитив — и подписи
Пункт про заверения часто пропускают, а он из самых полезных: устные обещания продавца становятся обязательствами с последствиями.
Нотариус или простая письменная форма
| Ситуация | Форма договора | Основание |
|---|---|---|
| Квартира у одного собственника | простая письменная | ст. 550 ГК РФ |
| Все сособственники продают доли одной сделкой | простая письменная | п. 1 ч. 1.1 ст. 42 закона № 218-ФЗ |
| Продаётся одна доля в квартире | нотариальная | ч. 1.1 ст. 42 закона № 218-ФЗ |
| Собственник — несовершеннолетний или ограниченно дееспособный | нотариальная и разрешение опеки | ч. 2 ст. 54 закона № 218-ФЗ, ст. 37 ГК РФ |
| Квартира нажита в браке, продаёт один супруг | простая, плюс нотариальное согласие второго супруга | п. 3 ст. 35 СК РФ |
| Стороны сами хотят нотариуса | нотариальная по желанию | ст. 53 Основ законодательства о нотариате |
Сколько стоит оформить договор купли-продажи квартиры
- Госпошлина за регистрацию права — 4 000 ₽ для гражданина, если кадастровая стоимость квартиры не выше 20 млн ₽. Выше — 0,02% кадастровой стоимости, но не больше 500 000 ₽ (подпункт 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса). Обычно платит покупатель: регистрируют его право
- Нотариус, когда он обязателен — федеральная часть тарифа 0,5% цены договора, но не меньше 300 ₽ и не больше 22 000 ₽ (подпункт 5 пункта 1 статьи 333.24 НК РФ). Сверху — региональная часть за правовую и техническую работу, её устанавливает нотариальная палата региона
- Нотариус по желанию — тариф по статье 22.1 Основ о нотариате: при продаже не родственнику за сумму от 1 до 10 млн ₽ — 7 000 ₽ плюс 0,2% суммы сверх 1 млн ₽, плюс региональная часть
- Аккредитив или безопасные расчёты — по тарифам банка
Пример. Квартира продаётся за 6 млн ₽, кадастровая стоимость ниже 20 млн ₽. В простой письменной форме обязательна только госпошлина — 4 000 ₽. Если всю квартиру продают у нотариуса по желанию, федеральная часть тарифа — 7 000 + 0,2% × 5 000 000 = 17 000 ₽. Если за 6 млн ₽ продаётся доля и нотариус обязателен, 0,5% — это 30 000 ₽, но действует потолок, и федеральная часть составит 22 000 ₽. Региональную часть уточняйте у нотариуса.
Предварительный договор купли-продажи квартиры
Его подписывают, когда стороны договорились, а основная сделка будет позже: ждут одобрения ипотеки, выписки жильцов, документов. Что требует статья 429 ГК РФ:
- форма — как у основного договора, то есть один документ с подписями сторон. Нарушение формы делает предварительный договор ничтожным
- условия, по которым можно определить квартиру, и те условия основного договора, о которых стороны решили договориться заранее, — обычно цена и порядок расчётов
- срок заключения основного договора. Если его нет — основной договор нужно заключить в течение года
- если сторона уклоняется, другая в течение шести месяцев может через суд потребовать заключить основной договор
- если до конца срока основной договор не заключён и никто не предложил его заключить, обязательства прекращаются
Деньги при предварительном договоре вносят как задаток или аванс. Задаток может обеспечивать именно обязанность заключить основной договор (пункт 4 статьи 380 ГК РФ). Если в письменном соглашении сумма не названа задатком, при сомнении её считают авансом (пункт 3 статьи 380). Чем они отличаются и как защитить деньги — в статье задаток и аккредитив при покупке квартиры.
Как оформить договор купли-продажи квартиры: порядок
- Проверить квартиру и продавца — выписка из ЕГРН, основание права, кто зарегистрирован, долги, банкротство. Подробный список — в статье проверка квартиры перед покупкой
- Подписать предварительный договор и внести задаток, если сделка не в тот же день
- Согласовать текст договора — при ипотеке и с банком: обычно он даёт свой шаблон или проверяет ваш
- Открыть аккредитив или безопасные расчёты на сумму цены
- Подписать договор и подать заявления о регистрации перехода права — в МФЦ, в Росреестр, электронно через банк или через нотариуса, если сделку удостоверял он
- Проверить выписку из ЕГРН после регистрации: собственник — покупатель, залог — только банка покупателя, если покупка в ипотеку
- Расчёт и передача. Банк раскрывает аккредитив, продавец получает деньги, квартиру передают по акту
Электронно сделку подают через банк или нотариуса. Иное электронное заявление о переходе права гражданина без его заранее поданного согласия на это вернут без рассмотрения — защита от мошенников (статья 36.2 закона № 218-ФЗ).
Сроки регистрации по закону
| Как подали документы | Срок |
|---|---|
| В Росреестр, договор в простой форме | 7 рабочих дней |
| Через МФЦ, договор в простой форме | 9 рабочих дней |
| Нотариальная сделка, подача в Росреестр | 3 рабочих дня |
| Нотариальная сделка, нотариус подал электронно | 1 рабочий день после поступления |
| Нотариальная сделка, подача через МФЦ | 5 рабочих дней |
Сроки — из статьи 16 закона № 218-ФЗ о госрегистрации недвижимости. Если Росреестр приостановит регистрацию из-за ошибок в документах, всё растянется, поэтому договор лучше вычитать до подачи.
Расписка и передача квартиры по договору купли-продажи
Расписку закон не требует, но продавец обязан выдать её, если покупатель просит (пункт 2 статьи 408 ГК РФ). При расчётах наличными это главное доказательство оплаты. В ней пишут, кто от кого и сколько получил, за какую квартиру и по какому договору, дату и подпись. Фразу «деньги получены полностью» пишут после получения денег, а не при подписании договора. При аккредитиве оплату подтверждают документы банка.
Квартиру передают по передаточному акту. Обязательство продавца считается исполненным после вручения квартиры и подписания акта (пункт 1 статьи 556 ГК РФ). Что в нём писать — в статье акт приёма-передачи квартиры.
Доля, ребёнок, ипотека, брак: особые случаи
- Доля. Продавец доли постороннему письменно извещает остальных собственников о цене и условиях. Если они не купят долю в течение месяца, её можно продать любому (статья 250 ГК РФ). Сделка — у нотариуса
- Ребёнок-собственник. Родители распоряжаются его имуществом по правилам об имуществе подопечного (пункт 3 статьи 60 СК РФ): нужно предварительное разрешение опеки (статья 37 ГК РФ), ответ — письменно не позже 15 дней (часть 3 статьи 21 закона № 48-ФЗ). Договор — у нотариуса
- Ипотека. Квартира, купленная на кредит банка, в залоге у банка с момента регистрации ипотеки (пункт 1 статьи 77 закона № 102-ФЗ «Об ипотеке»). Если в ипотеке квартира продавца, продать её можно с согласия банка, если договор об ипотеке не говорит иное (пункт 1 статьи 37) — порядок в статье продажа квартиры в ипотеке
- Брак. Для продажи квартиры, нажитой в браке, нужно нотариальное согласие второго супруга. Без него супруг может оспорить сделку в течение года с того дня, как узнал о ней (пункт 3 статьи 35 СК РФ)
- Приватизация. Те, кто отказался от приватизации, имея равные права с приватизировавшим, сохраняют право пользования и после продажи (статья 19 закона № 189-ФЗ о введении в действие ЖК РФ, пункт 18 постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14). Их указывают в перечне по статье 558 ГК РФ или заранее договариваются о выписке
Расторжение договора купли-продажи квартиры
До регистрации договор расторгают соглашением сторон (пункт 1 статьи 450 ГК РФ), а судьбу задатка или аванса решают по условиям соглашения о нём. После регистрации расторжение тоже возможно, но квартира вернётся к продавцу только через новую запись в ЕГРН. Без согласия другой стороны договор расторгают через суд — при существенном нарушении (пункт 2 статьи 450). Типичный случай: покупатель зарегистрировал право, а деньги не отдал. Продавец вправе требовать оплату с процентами по статье 395 ГК РФ, а при расторжении — вернуть квартиру как неосновательное обогащение (пункт 65 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22). Продуманный порядок расчётов в договоре защищает обе стороны лучше, чем суд потом.
Договор купли-продажи квартиры в Екатеринбурге
Переход права по квартирам в Екатеринбурге регистрирует Управление Росреестра по Свердловской области. Документы принимают офисы МФЦ, нотариусы и банки при электронной подаче. Сроки и пошлина те же, что по всей стране. Даже в новостройках города средняя квартира стоит около 9 млн ₽ (bnMAP.pro, октябрь 2026 года), так что для типичной сделки до порога в 20 млн ₽ кадастровой стоимости далеко и госпошлина — 4 000 ₽. Региональную часть нотариального тарифа устанавливает Нотариальная палата Свердловской области, точную сумму назовёт нотариус.
Вторичка Екатеринбурга — это во многом хрущёвки, брежневки и «уралмашевские» сталинки, многие квартиры в которых когда-то были государственными и приватизированы. Для них особенно важен пункт о жильцах: узнайте, кто был зарегистрирован на момент приватизации и не отказывался ли кто-то от участия в ней. Если квартира досталась продавцу по наследству недавно, уточните у нотариуса, не появятся ли другие наследники. Если продавец из другого города и подписывает через представителя, проверьте доверенность по номеру на сайте Федеральной нотариальной палаты.
Частые ошибки в договоре купли-продажи
- цену в договоре занижают «ради налога»: при споре покупатель вернёт только сумму из договора, а доход продавца налоговая всё равно посчитает не ниже 70% кадастровой стоимости (пункт 2 статьи 214.10 НК РФ)
- деньги отдают до регистрации и без аккредитива
- нет срока выписки жильцов и освобождения квартиры
- не указаны жильцы, которые сохраняют право пользования
- нет нотариального согласия супруга продавца
- долю продают без нотариуса и без извещения остальных собственников
- расписку «деньги получены» пишут до получения денег
После сделки: с чего начать ремонт вторички
Договор подписан, регистрация прошла, ключи у вас. Мы не оформляем сделки и не консультируем по договорам, наша часть начинается здесь. В первые дни стоит сменить замки, переоформить лицевые счета, сравнить квартиру с техпаспортом — чужая незаконная перепланировка теперь ваша забота — и проверить срок поверки счётчиков воды: менять их удобнее вместе с трубами, это удобно учесть в плане ремонта. В домах 1960–1980-х проводка и стояки часто родные, и ремонт начинается с демонтажа и их замены — что входит в работы, рассказано на странице ремонт вторички.
Бюджет удобно прикинуть ещё до сделки, чтобы оставить на него деньги: площадь умножить на тариф. Двухкомнатная квартира 45 м² с материалами в компании «Лиман-М» — от 630 000 ₽ в «Стандарте» (от 14 000 ₽/м²), от 810 000 ₽ в «Комфорте» (от 18 000 ₽/м²) и от 990 000 ₽ в «Премиуме» (от 22 000 ₽/м²). Проекты с дизайном выходят дороже нижней границы: двухкомнатная 62 м² на Свердлова, 34 с авторским дизайном — 1 920 000 ₽ и 63 дня. Смету и срок мы фиксируем в договоре до начала работ, оплата — по этапам: 25% на старте, 25% после черновых работ, 30% после отделки и 20% после приёмки. Свой вариант можно посчитать в калькуляторе.
