Продажа квартиры в ипотеке — обычная сделка, если соблюдать одно условие: банк, у которого квартира в залоге, должен дать согласие или получить свои деньги. Ниже — что говорит закон, четыре способа продажи, порядок по шагам, особенности маткапитала и военной ипотеки, налог и риски для обеих сторон. Нормы сверены по редакции на октябрь 2026 года. Схемы конкретного банка различаются — уточняйте их в своём банке до поиска покупателя.
Можно ли продать квартиру в ипотеке: что говорит закон
- Нужно согласие банка. Заложенную квартиру можно продать только с согласия залогодержателя, если договор об ипотеке не говорит иное (пункт 1 статьи 37 закона № 102-ФЗ «Об ипотеке», пункт 2 статьи 346 ГК РФ). Если выдана закладная, продажа возможна, только если это право в ней предусмотрено (пункт 2 статьи 37)
- Залог переходит вместе с квартирой. Покупатель становится на место залогодателя и несёт все его обязанности по договору об ипотеке, включая невыполненные продавцом (пункт 1 статьи 38 закона № 102-ФЗ, статья 353 ГК РФ)
- Без согласия — санкции. Банк вправе потребовать признать сделку недействительной либо досрочно исполнить обязательство и обратить взыскание на квартиру независимо от того, кому она принадлежит (статья 39 закона № 102-ФЗ)
Отдельно закон даёт заёмщику-гражданину право на самостоятельную реализацию квартиры для погашения ипотеки — об этом в четвёртом способе ниже.
Четыре способа продать квартиру в ипотеке
| Способ | Как работает | Когда подходит | На что смотреть |
|---|---|---|---|
| Погасить кредит до продажи | гасите долг своими деньгами, снимаете обременение, продаёте как обычно | остаток долга небольшой, есть сбережения | уведомить банк заранее, дождаться погашения записи |
| Погашение деньгами покупателя | часть цены идёт в банк на погашение, остаток — продавцу после регистрации | основной вариант на рынке | схема и согласие вашего банка |
| Перевод долга на покупателя | покупатель становится новым заёмщиком и залогодателем | покупатель берёт ипотеку в том же банке | банк должен одобрить покупателя |
| Самостоятельная реализация по ст. 37.1 закона № 102-ФЗ | банк называет минимальную цену, у вас четыре месяца на продажу | платить тяжело, а до взыскания не дошло | цена не ниже суммы долга, деньги — на счёт банка |
Досрочное погашение. Вернуть ипотеку досрочно можно, уведомив банк способом из договора не позже чем за 30 календарных дней, если договор не даёт меньший срок (часть 4 статьи 11 закона № 353-ФЗ о потребительском кредите). Проценты платятся по день фактического возврата. После погашения банк подаёт заявление, и Росреестр погашает запись об ипотеке в течение трёх рабочих дней (пункт 1 статьи 25 закона № 102-ФЗ). Подробнее — в статье досрочное погашение ипотеки.
Самостоятельная реализация. Её ввели в 2024 году (статья 37.1 закона № 102-ФЗ). Как это работает:
- Заёмщик-гражданин в любой момент до обращения взыскания направляет банку заявление о самостоятельной реализации
- Банк в течение 10 рабочих дней отвечает: соглашается и называет сумму долга на конец срока, равную ей минимальную цену продажи, счёт для расчётов и сроки — или отказывает с обоснованием
- Отказать можно только в случаях из закона: банк уже подал иск об обращении взыскания или получил исполнительную надпись, идёт банкротство, квартира заложена нескольким кредиторам, заявление повторное после неудачной попытки
- На продажу, регистрацию и полное погашение — четыре месяца, срок можно продлить соглашением с банком
- Пока идёт срок, банк не может обращать взыскание на квартиру
- Продать дешевле минимальной цены нельзя. Деньги покупателя поступают на счёт, указанный банком, разница сверх долга возвращается продавцу за вычетом расходов банка
Это способ продать квартиру по рыночной цене самому, а не ждать торгов после суда.
Как проходит продажа квартиры в ипотеку: пошагово
Порядок для самого частого способа — погашения долга деньгами покупателя:
- Справка об остатке долга и схема банка. Узнайте, как банк проводит такие сделки и какие документы нужны
- Покупатель и задаток. В предварительном договоре пропишите, что квартира в залоге, как гасится долг и срок снятия обременения
- Согласие банка на продажу — письменно или в рамках его схемы
- Договор купли-продажи. В нём указывают залог банка, сумму на погашение долга и порядок расчётов. Что ещё должно быть в договоре — в статье договор купли-продажи квартиры
- Расчёты. Покупатель вносит деньги на аккредитив или в сервис банка: одна часть направляется на погашение кредита продавца, другая — продавцу после регистрации перехода права
- Регистрация и снятие обременения. Банк подаёт заявление о погашении записи об ипотеке, переход права регистрируют по общим срокам
- Передача квартиры по акту
Документы продавца для такой сделки: паспорт, справка банка об остатке долга, согласие банка, кредитный договор и договор об ипотеке, закладная, если она бумажная, документы на квартиру и нотариальное согласие супруга, если квартира нажита в браке.
Материнский капитал, военная ипотека, развод
Маткапитал. Если его направляли на погашение ипотеки, квартиру нужно оформить в общую собственность родителей и детей (часть 4 статьи 10 закона № 256-ФЗ) в течение шести месяцев после полной выплаты кредита и погашения записи об ипотеке (подпункт «в» пункта 15(1) Правил, утверждённых постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862). Продажа доли ребёнка требует предварительного разрешения опеки (статья 37 ГК РФ) и нотариуса (часть 2 статьи 54 закона № 218-ФЗ). Где дети получат доли взамен, лучше согласовать с опекой до поиска покупателя. Подробно о капитале — в статье материнский капитал на квартиру.
Военная ипотека. Целевой жилищный заём военнослужащему дают под залог покупаемого жилья (пункт 1 части 1 статьи 14 закона № 117-ФЗ), поэтому квартира в залоге и у банка, и у государства. Целевой заём можно погасить досрочно (часть 3 статьи 15). Запись об ипотеке в пользу государства погашают по заявлению Росвоенипотеки в течение трёх рабочих дней (пункт 1 статьи 25 закона № 102-ФЗ). При досрочном увольнении без права на накопления заём возвращают сами, а по ряду оснований увольнения на него начисляют проценты (часть 2 статьи 15 закона № 117-ФЗ).
Развод. Квартира, купленная в браке, остаётся общей, даже если ипотека оформлена на одного. Продать её можно с нотариальным согласием второго супруга и согласием банка, а как делить деньги после погашения долга — решают соглашением или в суде.
Налог при продаже квартиры в ипотеке
Правила те же, что при обычной продаже. Если квартира была в собственности меньше минимального срока — трёх лет для единственного жилья, пяти в остальных случаях, — платят НДФЛ: 13% с налоговой базы до 2,4 млн ₽ и 15% сверх. Срок считают с регистрации права или полной оплаты по ДДУ, а не с погашения ипотеки. Базу можно уменьшить на расходы на покупку, а к ним относится и цена, оплаченная кредитом. Проценты по ипотеке Минфин в письме от 28.04.2023 № 03-04-05/39587 разрешал включать в расходы — это разъяснение, уточняйте в инспекции. Расчёты на примерах — в статье налог при продаже квартиры.
Продажа квартиры в ипотеке в Екатеринбурге
Переход права и снятие обременения в Екатеринбурге регистрирует Управление Росреестра по Свердловской области, сроки общие. Частый городской сценарий — продать ипотечную вторичку, чтобы купить новостройку: семейная ипотека в Екатеринбурге действует только на новостройки (решение Минфина от 22.09.2026), а средняя квартира в новостройках города стоит около 9 млн ₽ (bnMAP.pro, октябрь 2026 года). Покупатель вашей вторички при этом скорее придёт с рыночной ипотекой — его банк будет проверять и квартиру, и схему погашения вашего долга, закладывайте на это время.
Если квартира ещё строится, продают не квартиру, а права по ДДУ — это уступка. Права требования, купленные на кредит, в залоге у банка — залог регистрируют одновременно с ДДУ (статья 77.2 закона № 102-ФЗ), поэтому уступку согласуют с банком. Как устроена такая сделка — в статье переуступка квартиры.
Частые ошибки
- ищут покупателя, не узнав схему и требования своего банка
- берут у покупателя деньги наличными «на погашение кредита» без аккредитива
- не прописывают в договоре срок снятия обременения
- забывают о долях детей, если в ипотеку вкладывали маткапитал
- считают срок владения для налога с даты погашения ипотеки
- тянут с самостоятельной реализацией, пока банк не подал иск, — после этого она уже невозможна
Перед продажей и после: ремонт
Дорогой ремонт перед продажей — спорная трата: покупатель, скорее всего, будет делать ремонт под себя. Достаточно устранить то, что пугает на показе: следы протечек, неработающие розетки, отбитую плитку, сломанную сантехнику.
Деньги стоит беречь для новой квартиры. Если вы продаёте вторичку ради новостройки, считайте ремонт до сделки: площадь × тариф. У нас ремонт с материалами — от 14 000 ₽/м² в «Стандарте», от 18 000 ₽/м² в «Комфорте», от 22 000 ₽/м² в «Премиуме». Двухкомнатная 60 м² в «Комфорте» — от 1 080 000 ₽, а трёхкомнатная 82 м² в ЖК «Кандинский» с дизайном обошлась в 2 640 000 ₽ за 82 дня. Смету и срок фиксируем в договоре до начала работ, оплата — по этапам. Как устроен ремонт в пустой коробке — на странице ремонт в новостройке, свой вариант — в калькуляторе.
