Этапы ремонта квартиры идут в строгом порядке, и почти все проблемы появляются там, где этот порядок нарушили: плитку положили до проверки труб, стены покрасили по сырой шпаклёвке, двери поставили до пола. Ниже — шесть этапов, по которым работает «Лиман-М», со сроками, оплатой и тем, что стоит проверить на каждом шаге.
Этапы ремонта квартиры: сводная таблица
| № | Этап | Срок | Оплата |
|---|---|---|---|
| 1 | Замер и смета | 3 дня | 0 ₽, бесплатно |
| 2 | Договор и дизайн-проект | 2–5 дней | 25%, аванс на закупку и старт |
| 3 | Демонтаж и черновая отделка | 10–20 дней | 25% после акта черновой |
| 4 | Отделка и материалы | 15–25 дней | 30% после акта отделки |
| 5 | Финиш и уборка | 5–10 дней | 20% после финальной приёмки |
| 6 | Сдача и гарантия | гарантия 3 года | оплачено полностью |
Работы на объекте — этапы 3–5 — занимают от 30 до 55 дней в зависимости от площади и проекта. Проекты с индивидуальным дизайном идут дольше: например, однокомнатную 48 м² в ЖК «Московский квартал» мы сдали за 48 дней, трёхкомнатную 95 м² в ЖК «Малевич» — за 92 дня. Срок фиксируется в договоре, за просрочку по нашей вине — штраф по договору и закону.
Этап 1. Замер и смета
Замерщик приезжает бесплатно в течение 3 дней. Обсуждаем, что вы хотите получить, обмеряем квартиру и прямо на объекте составляем смету — по каждой работе и каждому материалу. Смета фиксируется в договоре и не меняется.
Что проверить: в смете должны быть количества (метры, штуки, точки), а не строки вида «электрика — 1 комплект». Чем подробнее смета, тем меньше поводов для доплат.
Этап 2. Договор и дизайн-проект
Подписываем договор с фиксированной ценой и сроком. Дизайнер делает проект: планировку, 3D-визуализацию, чертежи под электрику и сантехнику. Проект утверждаем до начала работ, чтобы по ходу стройки ничего не переделывать. На этом этапе вносится 25% — аванс на закупку материалов и старт. Подробнее о том, что входит в проект, — на странице дизайн-проект квартиры.
Что проверить: в договоре — дата начала и окончания, этапы оплаты, гарантийный срок и штраф за просрочку. На чертежах электрики — каждая розетка и выключатель с высотой от пола.
Этап 3. Демонтаж и черновая отделка
Это этапы чернового ремонта, от которых зависит всё остальное. Порядок внутри этапа:
- Демонтаж. Во вторичке — старая отделка, полы, плитка, иногда перегородки и трубы. В новостройке без отделки этого шага нет
- Перегородки. Возводим по плану, проверяем вертикаль и углы
- Электрика. Штробы, кабели, подрозетники, щиток. Подробнее — в разделе электромонтаж
- Сантехника и вентиляция. Трассы воды и канализации, выводы под приборы, воздуховоды
- Штукатурка стен. Выравнивание по маякам
- Стяжка пола. С демпферной лентой по периметру и проверкой горизонтали
На каждом узле внутренний ОТК проверяет работу по ГОСТ. Электрику и трубы фотографируем до того, как их закроют штукатуркой: эти снимки нужны вам, чтобы через год знать, где можно сверлить. После этапа подписываем акт черновой и вы вносите следующие 25%. Подробно про этот этап — на странице черновая отделка.
Что проверить: ровность стен правилом, отсутствие трещин и пустот в штукатурке, горизонталь стяжки, все выводы на своих местах по чертежу.
Этап 4. Отделка и материалы
Плитка, обои, покраска, напольное покрытие, натяжные потолки. Материалы закупаем сами у поставщиков — Петрович, Леруа, Строительный Двор — и показываем вам счета с реальными закупочными ценами. Скидка поставщика до 20% остаётся у вас.
Порядок внутри этапа тоже важен: сначала плитка в санузле и на кухне, потом шпаклёвка и подготовка стен, покраска или обои, затем натяжные потолки, в конце — напольное покрытие. После этапа — акт отделки и платёж 30%. Подробнее — в разделе чистовая отделка.
Что проверить: швы плитки, отсутствие пустот под ней (простукиванием), стыки обоев, полосы и пятна на покраске при боковом свете.
Этап 5. Финиш и уборка
Установка сантехники, розеток, выключателей, светильников, дверей, плинтусов. По желанию собираем мебель. В конце — финальная уборка, чтобы вы зашли в готовую квартиру, а не на стройку. После финальной приёмки вносится последние 20%.
Что проверить: работу каждой розетки и выключателя, напор и отсутствие подтёков под смесителями и сифонами, ход дверей, примыкание плинтусов.
Этап 6. Сдача и гарантия
Финальная приёмка с вами, подписываем акт. На работы действует гарантия 3 года. Если что-то случилось по гарантии, приезжаем в течение 48 часов и устраняем бесплатно. Условия — на странице договор и гарантии.
Подробный список, что смотреть на каждой приёмке, — в нашем чек-листе приёмки ремонта.
Этапы ремонта в новостройке и вторичке: в чём разница
| Что | Новостройка без отделки | Предчистовая отделка | Вторичка |
|---|---|---|---|
| Демонтаж | нет | частичный, если проект расходится с разводкой застройщика | полный или частичный |
| Перегородки | возводим с нуля | обычно уже есть | по проекту, иногда сносим старые |
| Электрика и сантехника | с нуля | проверяем и дорабатываем | почти всегда меняем целиком |
| Штукатурка и стяжка | с нуля | проверяем геометрию, при необходимости доводим | после демонтажа, объём зависит от состояния основания |
| Риски | усадка нового дома | скрытые дефекты отделки застройщика | старая проводка, трубы, кривые стены |
Последовательность ремонта в новостройке от этого не меняется, меняется объём черновых работ. Во вторичке же главный риск — то, что открывается после демонтажа. Поэтому на замере в старом фонде смотрим проводку, стояки и состояние стен заранее, чтобы заложить это в смету, а не «найти» потом.
На каком этапе ремонта ставят двери, потолки и кондиционер
Эти вопросы задают чаще всего, потому что у каждого из этих элементов есть «скрытая» часть, которую нужно сделать заранее.
Межкомнатные двери. Полотна, коробки и наличники ставят на финише, когда стены окрашены или оклеены и уложено напольное покрытие. Но проёмы под двери готовят на черновом этапе: их ширину и высоту считают по выбранной модели двери и толщине будущего пола. Если проём сделать «на глаз», потом его придётся расширять или зашивать. Для скрытых дверей это ещё важнее: короб монтируют до штукатурки, а полотно — в самом конце.
Входная дверь. Удобнее всего менять после демонтажа и до штукатурки: тогда откосы выравнивают и отделывают вместе со стенами. Дорогое полотно на время ремонта закрывают плёнкой или ставят временную дверь, а чистовую вешают на финише.
Натяжные потолки. Сам потолок натягивают на этапе отделки, когда закончены пыльные работы. Но кабели к светильникам, закладные под люстры, карнизы и трековые системы делают на черновом этапе — после натяжки к перекрытию уже не подобраться. Подробнее — в разделе натяжные потолки.
Кондиционер. Трассу — медные трубы, дренаж и кабель — прокладывают на черновом этапе, до штукатурки, и сразу решают, куда отводить конденсат. Внутренний и наружный блоки монтируют после чистовой отделки, чтобы не запылить и не повредить их.
Тёплый пол и бойлер. Кабель или маты электрического тёплого пола укладывают до стяжки или до плиточного клея — в зависимости от системы, а терморегулятор ставят на финише. Место и подводку под бойлер предусматривают ещё в чертежах сантехники.
Этапы ремонта в Екатеринбурге: отопление, тип дома, соседи
Порядок этапов в Екатеринбурге тот же, но на сроки черновой и отделки влияют местные условия.
- Отопительный сезон. С конца сентября до мая батареи сушат воздух в квартире. Стяжка и штукатурка сверху высыхают быстрее, чем в толще слоя, поэтому паузу между этапами 3 и 4 не сокращают и сквозняков не устраивают. Летом свежие слои закрывают от прямого солнца в окнах на юг и запад
- Тип дома. В новостройках каркас монолитный, а стены из газобетона или керамзитоблоков: стык блока с бетоном перед штукатуркой армируют сеткой, иначе по нему пойдёт трещина. В хрущёвках, брежневках и «уралмашевских» сталинках основное время этапа 3 уходит на демонтаж и замену старой проводки и стояков
- Соседи и лифт. Демонтаж и штробление — самый шумный этап, его ставят на часы, которые разрешает областной закон о тишине, подробно — в статье закон о тишине в Екатеринбурге. В городе много домов на 25 этажей и выше, там материалы и мусор возят грузовым лифтом по заявке в управляющую компанию, и это тоже время в графике. Пример такого дома — ЖК «Малевич» с башнями на 26 и 33 этажа, где мы сдали трёхкомнатную 95 м²
Как мы держим этапы под контролем
На каждом этапе работу проверяет внутренний ОТК, сверяя узлы с требованиями ГОСТ и проекта. Раз в неделю вы получаете фото и видео с объекта в Telegram — видно, что сделано за неделю и что на очереди. Если хотите посмотреть сами, приезжайте: заказчик вправе проверять ход и качество работ, не вмешиваясь в них, — это прямо записано в статье 715 Гражданского кодекса.
Каждый этап закрывается актом. В акт записываем, что сделано, и, если есть, замечания с датой устранения. Следующий этап начинается после подписания, следующий платёж — тоже.
Почему этапы нельзя менять местами
- Отделка по сырому основанию. Штукатурка и стяжка должны высохнуть. Если положить ламинат на влажную стяжку или покрасить сырую шпаклёвку, дефекты выйдут через несколько недель
- Плитка до проверки труб. Трубы опрессовывают до того, как их закроют. Протечка под готовой плиткой — это снос плитки
- Изменения проекта на этапе отделки. Перенос розетки после штукатурки — новые штробы, повторное выравнивание и покраска
- Чистовые элементы раньше времени. Двери, сантехника и светильники, поставленные до окончания пыльных работ, приходят в негодность ещё до сдачи
Именно поэтому мы принимаем каждый этап актом: следующий не начинается, пока предыдущий не принят. А вы платите только за то, что уже приняли. Как устроен весь процесс — на странице как мы работаем.
