Рефинансирование ипотеки — это новый кредит, которым гасят старый, чтобы платить меньше. В октябре 2026 года средняя ставка рефинансирования у крупнейших банков — 18,38%, а ключевая ставка — 14%. Значит, перекредитоваться есть смысл тем, кто брал кредит под ставку заметно выше нынешней. Ниже — когда рефинансирование ипотеки выгодно, во что обходится, как перевести кредит в семейную ипотеку, что с вычетом и расчёт экономии на примере. Условия на октябрь 2026 года, перед сделкой сверяйте их с банком.
Ставки рефинансирования ипотеки в банках
| Показатель | Ставка на 7 октября 2026 года |
|---|---|
| средневзвешенная по рефинансированию | 18,38% |
| Т-Банк | 16,9% |
| Промсвязьбанк | 17,99% |
| Сбербанк | 21,5% |
| для сравнения: новая ипотека на вторичку | 18,69% |
Данные — из обзора ДОМ.РФ, к 21 октября средние ставки не изменились. Банк России 23 октября 2026 года сохранил ключевую ставку 14%, следующее заседание — 18 декабря. Ставка в рекламе — минимальная, реальная зависит от дохода, кредитной истории и страхования, поэтому заявку стоит подать в несколько банков. Начните со своего: иногда он снижает ставку без смены банка, и тогда не нужно переоформлять залог.
Когда рефинансирование ипотеки выгодно
Переход стоит денег, и экономия должна их покрыть. Что придётся оплатить:
- оценку квартиры — новый банк потребует свежий отчёт
- страховку — новый полис под новый кредит, а по старому можно вернуть часть премии
- госпошлину за регистрацию ипотеки — 1 000 ₽ для физических лиц. Погашение старой записи о залоге пошлиной не облагается
- повышенную ставку на время переоформления — пока залог не зарегистрирован на новый банк, ставка обычно выше. Это может занять от нескольких недель до нескольких месяцев
ДОМ.РФ ориентирует так: новая ставка должна быть ниже старой хотя бы примерно на 1,3 пункта, расходы окупаются за 6–12 месяцев. Многие банки берут на рефинансирование кредиты, по которым платят не меньше полугода.
Невыгодно рефинансировать:
- льготный кредит — семейную ипотеку по старым условиям, IT-ипотеку, дальневосточную
- если в договоре есть комиссия за досрочное погашение
- если разница в ставке меньше пункта, а остаток долга небольшой
Распространённый совет «не рефинансировать после половины срока» при высоких ставках стоит проверить расчётом. При 21% долг почти не уменьшается первые годы: из кредита 5,5 млн ₽ на 25 лет через 15 лет остаётся около 4,84 млн ₽. Проценты ещё не выплачены, и снижение ставки даёт заметную экономию.
Расчёт: сколько сэкономит рефинансирование
Пример условный: два года назад взяли 5,5 млн ₽ на 25 лет под 21%, платёж — около 96 800 ₽. Остаток долга сейчас — около 5,48 млн ₽, до конца — 23 года. Расходы на переход возьмём условно 30 000 ₽ плюс два месяца повышенной ставки на 2 пункта — около 18 300 ₽.
| Новая ставка | Новый платёж | Экономия в месяц | Экономия за срок | Окупаемость расходов |
|---|---|---|---|---|
| 20% | около 92 400 ₽ | около 4 400 ₽ | около 1,2 млн ₽ | около 11 месяцев |
| 18,38% | около 85 300 ₽ | около 11 500 ₽ | около 3,2 млн ₽ | около 4 месяцев |
| 17% | около 79 300 ₽ | около 17 500 ₽ | около 4,8 млн ₽ | около 3 месяцев |
Если оставить прежний платёж и разницу направлять на досрочное погашение, срок сократится, а экономия на процентах будет ещё больше. Как это работает — в статье досрочное погашение ипотеки.
Рефинансирование семейной ипотеки
Если у вас семейная ипотека, оформленная до 1 октября 2026 года, переводить её в другой банк обычно невыгодно. По таким договорам ставка не меняется, а субсидия идёт весь срок. Новый договор рефинансирования попадёт под правила с 1 октября 2026 года: ставка по числу детей, например до 10% при одном ребёнке в регионах, субсидия не дольше 15 лет, а ребёнку должно быть меньше 7 лет на дату нового договора. Если хочется снизить нагрузку, сначала спросите свой банк.
Рефинансирование рыночной ипотеки в семейную — самый выгодный вариант, если подходите под условия:
- кредит брали на квартиру у застройщика по ДДУ или договору купли-продажи либо на строительство дома по подряду с эскроу
- в семье ребёнок младше 7 лет на дату нового договора или ребёнок-инвалид
- новый кредит — не больше 80% цены, по которой куплено жильё
- рефинансировать ипотеку на вторичку по программе нельзя
Пример условный: остаток 5 млн ₽ на 23 года по рыночной ставке 18,7% — около 79 000 ₽ в месяц. В семейной ипотеке с одним ребёнком под 10% — около 46 400 ₽, с двумя под 8% — около 39 700 ₽.
Комбинированный кредит — льготная часть до лимита и рыночная часть сверх него — тоже можно рефинансировать, но только целиком. По данным ДОМ.РФ, ставка и остаток льготной части при этом не меняются, снижается только ставка рыночной. Условия программы — в статье семейная ипотека.
Рефинансирование льготной, военной и IT-ипотеки
IT-ипотеку, дальневосточную и сельскую ипотеку внутри своих программ не рефинансируют, только по рыночной ставке. При льготных 2–6% это не имеет смысла. Военную ипотеку можно перевести в другой банк — партнёр программы, если он предлагает ставку ниже: при том же взносе государства часть платежа, которую вы доплачиваете сами, уменьшится.
Рефинансирование ипотеки на вторичное жильё
Кредит на вторичку рефинансируют по рыночной ставке, многие банки это делают. Банк снова проверит квартиру, и тут спотыкаются о незаконные перепланировки: квартира — залог, и банку важно, чтобы её можно было продать. Учтите и лимиты Банка России: если долг больше 80% стоимости залога, банку такой кредит выдать сложнее. Если квартира подешевела или долг почти не уменьшился, может понадобиться частичное погашение перед переходом.
Как рефинансировать ипотеку: по шагам
- Сравните ставки и попросите свой банк снизить ставку
- Подайте заявку в новый банк: паспорт, подтверждение дохода, кредитный договор, справка об остатке долга, договор покупки, выписка из ЕГРН
- После одобрения закажите оценку и оформите новую страховку
- Подпишите кредитный договор. Проверьте, что в нём написано: кредит выдан на погашение прежнего ипотечного кредита, с номером и датой. Это нужно для вычета
- Новый банк погасит старый кредит, вы получите справку о погашении и закладную
- Переоформите залог на новый банк в Росреестре, после этого ставка снизится до обещанной
- Верните часть страховки по старому полису: при полном погашении кредита страховщик возвращает премию за неиспользованный срок
Налоговый вычет по процентам продолжается: Налоговый кодекс прямо включает в него проценты по кредитам на рефинансирование ипотеки. Если новый кредит больше остатка и часть денег вы взяли на другие цели, по этой части вычета не будет. Как устроен вычет — в статье налоговый вычет при покупке квартиры.
Рефинансирование ипотеки в Екатеринбурге
В новостройках Екатеринбурга многие покупали квартиры со «ставкой от застройщика»: первые год-два платёж маленький, потом ставка вырастает до рыночной. Для таких кредитов рефинансирование — главный способ снизить платёж, когда льготный период закончится. Учтите, что в цену квартиры такая ставка часто уже заложена, и при рефинансировании в семейную ипотеку 80% считают от цены договора. Как устроена «ставка от застройщика» и где переплата — в статье ипотека на новостройку.
Семьям с детьми младше 7 лет, купившим квартиру у застройщика, стоит проверить рефинансирование в семейную ипотеку. Для кредитов на вторичку в Екатеринбурге остаётся только рыночное рефинансирование. Если квартира в новом доме ещё не оформлена в собственность, уточните в банке, рефинансирует ли он кредит по ДДУ до регистрации права. Какие дома в городе строятся и уже сданы — в разделе ЖК Екатеринбурга.
Частые ошибки
- перевести в другой банк семейную ипотеку под 6%, оформленную до октября 2026 года, и потерять бессрочную субсидию
- считать только ставку и забыть о расходах и повышенной ставке на время переоформления
- не проверить, есть ли в новом договоре ссылка на старый кредит, и потерять вычет
- взять при рефинансировании «немного сверху» и увеличить долг и платёж
- не вернуть часть страховки по старому полису
- затянуть переоформление залога и платить повышенную ставку дольше нужного
- подать заявку с незаконной перепланировкой и получить отказ
Рефинансирование и ремонт
Некоторые банки при рефинансировании выдают сумму больше остатка долга. Брать её на ремонт можно, но помните: по нецелевой части нет налогового вычета по процентам, а платёж растёт на весь срок кредита. Если ремонт нужен через год-два, иногда разумнее снизить ставку рефинансированием и копить на ремонт из разницы в платеже. Другие варианты — в статье ипотека на ремонт квартиры.
Сколько закладывать: площадь × тариф. У «Лиман-М» тарифы с материалами — Стандарт от 14 000 ₽/м², Комфорт от 18 000 ₽/м², Премиум от 22 000 ₽/м². Двухкомнатная 60 м² в «Комфорте» — от 1 080 000 ₽. Полные бюджеты наших проектов выше нижней границы, смета фиксируется в договоре до старта. В примере выше экономия от рефинансирования под 18,38% — около 11 500 ₽ в месяц, за полтора года это около 200 000 ₽, которые можно отложить на ремонт. Ремонт у нас оплачивается по этапам — 25%, 25%, 30% и 20%, а предварительную сумму покажет калькулятор.
